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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房市“歇暑”,还待“金九银十”  

2011-08-19 08:35:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市“歇暑”,还待“金九银十”

 

中国楼市步入第三季度,无论经济面、政策面,还是市场面、企业面,都已步入“歇暑”状态。总体而言,市场天平正向买方倾斜,但到底能倾斜度到什么程度,尚难预测。不过,有一点可以肯定,政策一旦放松,则市场必定回暖。

 

先观察一下市场面。土地市场已大幅降温。今年国土部原计划的土供应量比较大,居住用地高达21.8万公顷,约为前两年实际成交量2倍。然而,上半年各地推地数量并不多,地方政府心态跟开发商一样,楼市遇冷的头几个月,需要观察一下市场变化。步入下半年以来,政府推地速度加快,开发商却更加谨慎拿地了。

 

两个指标反映出当前地市“卧倒”。一是成交溢价率显著回落,7月全国130个城市住宅类用地平均溢价率10%,较今年1月减少27个百分点,较去年1月回落50个百分点。二是流标率上升,今年前7个月全国土地流标数量达到353块,比去年同期增长242%,其中7月份土地流标数达到61块,相当于1-2月流标数的总和。

 

住宅市场的特征是量缩价稳。总体来看,今年1-7月,全国商品房销售面积同比增长13.6%,其中住宅(包含经济适用房、限价房、棚改房等产权式保障房)增长12.9%,而2010年比2009年的增幅为8%,可见总体形势并不差。值得关注的是,7月份,全国商品房销售面积环比下降33.7%。淡季特征非常明显,一般而言,每年7、8月份,楼市成交量都会较前后几个月明显萎缩,在今年严厉调控形势下,表现更为突出。

 

如果观察重点城市的纯商品住宅成交量,则会发现市场相当惨淡。实行限购的24个主要城市,上半年成交量较去年上半年微增3%,但却比去年下半年大降25%。也就是说,去年楼市总体来看上半年冷,下半年暖,尤其是4月“国十条”出台后,导致5-8月多数城市成交低迷。今年“国八条”1月就出台,所以导致成交量2月就开始大减,上半年能略超去年上半年,实属不易。估计今年下半年,成交量仍将会大于上半年,但能否与去年下半持平,甚至超过,还有待观察。

 

当前,全国房价处于胶着状态,尚未出现整体性下行拐点,不过已经非常接近临界点,三季度开拐的可能性很大。区域情况有所分化,在部分中小城市房价涨幅仍然偏大的同时,一线城市和少数二线城市出现松动,7月份全国四个一线城市房价已全部停涨,8月可能下行。最突出的现象是,打折楼盘增多,甚至有个别楼盘因为折扣偏大,而导致前期业主抗议,如北京某楼盘。

 

从政策面来看,当前正处平静期和观察期。7月12日国务院常务会议指出,当前部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松;要求各地从严把握和执行房价控制目标,促进房价合理回归,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。由此可见,在国家这一层面,下半年限购、限贷、限价等政策难以放松。

 

据此却不能得出“新一轮调控”的结论,因为会议精神主要是重申和强调“国八条”,业界关注的限购升级问题,雷声大雨点小,打击面不可能大。8月欧债危机升级,以及标普下调美国信用评级,导致国际经济形势局部动荡,世界经济增长蒙上一层阴影。在这一国际形势下,同时考虑到通胀渐触顶、经济增速放缓的现实,我国紧缩的货币政策下半年存在放松的可能性,至少不会再紧了。房地产政策也会受经济政策影响,尤其是信贷政策。

 

央行报告表明,上半年全国房地产开发贷款新增2098亿元,同比少增2325亿元,同比剧减53%,而企业自筹资金16463亿元,同比增长32.7%。由此可见,上半年商业银行已经对很多开发商关闭大门,房企被迫更多的利用自有资金进行投资开发。正是在此背景下,企业面的形势不容乐观,如果说2-5月还有很多企业在观望、等待,那么近两个月大部分开发商都已行动起来,推盘、促销、回笼资金,缓解资金链压力。今年,碧桂园、中海、恒大等地产大佬,冲在了促销前列,而且取得了很好的效果,在淡市中创造了不少热销案例。

 

今年的房地产市场,可以总结为几个阶段:1月热,量价齐升;2-3月冷,量剧减,价小涨;二季度成交反弹,价格趋稳;7-8月供求两冷清,无价亦无市。至于接下来,按季节规律,9-10月供应量大增,促销成风,成交放量,价格下行,也即在成交方面仍会出现所谓的“金九银十”;11-12月存在一定的不确定性,还要看政策“脸色“,若有所松动,则反弹将会继续,否则重归平淡。真正的楼市反转,还待明年。

 

刊发于南方都市报

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