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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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都是房子惹的“祸”  

2011-08-25 08:42:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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都是房子惹的“祸”

 

近日,南京市将婚前房屋产权证加名将征收3%的契税,而之前仅百元的工本费。面对这项新政,部分市民戏称税务部门正在“趁火打劫”。这把“火”,就是《婚姻法》新司法解释:婚前个人按揭买房,离婚时归个人;婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产.

 

这就意味着,房产证上若无一方名字,则无论是婚前购房,还是婚后购房,离婚时这一方只能“望房哀叹”了。众所周知,对于一般家庭而言,房子就是价值最大的家庭财产,如果最大财产与自己无牵无挂,那么自然会考验婚姻基石的稳固性。此举弄得中国万千小夫妻、准夫妻,心烦意乱,甚至感情生隙。

 

回顾近20年,婚姻法对于房产的界定经历了三个阶段。第一,1993年,最高人民法院出台了《审理离婚案件处理财产问题的若干具体意见》,规定一方婚前的房屋,婚后双方共同使用,经过8年可视为夫妻共同财产。第二,2001年《新婚姻法》规定,一方的婚前财产为夫妻一方的财产,该财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。第三,最新司法解释则进一步延伸到婚后购房。

 

由此可见,法律对于个人财产权的保护不断加码。法理前进,情理后退;“物”权升级,“人”权降级。这是法制社会的进步,同时必然冲击传统观念。正由于此,才导致社会舆论的激烈反应。近年来,社会上流行一种“丈母娘拉动住房顶需求”的说法,男方想要讨老婆,先得购置婚房,这可谓是中国住宅市场中的“超刚需”。按传统观念,买房钱由一般男方出,当然由于住宅价格高,女方拿一部分钱也属正常。

 

问题的关键是,房产证上写谁的名字。婚前由男方单独购房,产权人只写男方,这是之前的一般性做法;当然,也有男方发扬风格,或迫于丈母娘压力,同时将女方写入产权人。现在大家关注和争论的焦点是,婚后一方父母出资为自己子女购房,产权人是否该写进另一方。当然,“另一方”一般指代女方。

 

很多人反对这一做法,认为它保护了婚姻中的强势一方,损害了弱者的利益。比如,妻子要做家务、生小孩、带小孩、照料老人等“特殊劳动”,又该如何计价?甚至偏激者提出男方应按“找小姐”市场价,计算与老婆 “房事”的价格。

 

从法律角度考虑,保护父母权益实在无可厚非。现实生活中,我们常会听到一些案例,某些女生在婚前或婚后,执意将名字写进由男方父母出资购买的房屋产权人中,结果不久就闹离婚,由此导致男方父母权益受损。虽然,这样的女孩子只是少数,这种行为也不一定能够得逞,但从法律的角度考量,应堵住这种制度漏洞。

 

法律无情,人有情。将女方写进产权人,不就万事大吉了。然而,这是有代价的。若以赠送名义,将一方名字加到房产证上,须按拥有产权评估值的比例缴纳3%的契税,比如一套100万的房子,加入女主名字,而且约定女方享有50%权益,则需纳税1.5万元。若以产权交易名义,则涉及契税、营业税、个调税等。不过,当前调控政策对特定房屋优惠,比如购买满5年、90平方米以下、首套普通住宅,可享受1%的契税、减个调税、免营业税等优惠,以交易方式添加这类住宅的产权人名字,则税率略低于赠送方式。

 

另外,加名字可能会遇到政策障碍。去年以来,全国40多个城市实行限购,如果正好身处这些城市,且想要加名字那方已无购房资格,也就无法加名。还有,对于购买期房者,在尚未拿到房产证之前,政策不允许在售房合同中调整购房人名字,只能等到房产证办好后,才能在房产证上加名字。

 

这是一场没有硝烟的战争,悄悄的撕扯着中国人脆弱的婚姻神经。这年头,“裸婚”很酷、很逆,可多数年轻人还得为婚房而操心和奔忙,将双方的名字一起写进购房合同,将是今后的主流选择。至于想要“补救”的“老夫妻”们,可就得考验双方对爱情的信心了,或者面对3%的税,是否愿意为国家税收做贡献了。但凡社会变革,必然伴有阵痛。不管如何,这场社会大讨论很快就会过去,而“超刚需”的婚房需求,并不会因此而降温,离婚率也并不一定因此而升高。仅此而已。

 

刊发于新闻晨报

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