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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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下半年或新增10个限购城市  

2011-08-03 07:29:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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下半年或新增10个限购城市

 

晚报记者 杨冬 报道

    限购、限贷等一系列限制性政策何时会退出房地产市场,“限购令”会向哪些二、三线城市进一步铺开?昨天,由上海易居研究院所做的一份《限制性住宅市场专题研究》预测,新增限购的城市数量将极可能为10个左右;若经济下滑速度超过政府预期,也会促使房地产调控政策松动;预期明年将有部分城市放松或取消限购措施。

短期限制性继续从严

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在对《专题研究》作解析时指出,当前,在尚未限购城市中,有三类城市有可能备选:第一类是房价绝对值较高的城市:包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等。

    第二类按70个大中城市房价指数,房价涨幅较高城市(比去年涨6%以上,环比涨0.3%左右):主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等。

    第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市:这些大都市实行限购后,部分自住、投资、投机需求涌入周边城市,导致这些城市的房价上涨偏快,比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

    “我们预计,国家将以第三类为主要考虑因素,同时兼顾第一、二种因素,来选择将要新限购的城市。 ”杨红旭预测,总体而言,由于这些城市中大部分的住宅市场正在降温,房价涨幅总体趋缓,所以最终实行限购的城市数量将会比较少,预计不会超过20个,极可能为10个左右。

明年部分城市或放松“限购”

    记者注意到,今年1月的“新国八条”中的措辞是:“在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施”,也即中央承认限购只是暂时的权宜之计。

    杨红旭就此认为,按当前市场走势,下半年全国住宅市场还将继续降温,保持调整态势,尤其是下半年将迎来房价拐点,房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右,政府就会认为调控效果显著,也就会适度放松限制性政策。另外,如果经济下滑速度超过政府预期,也会促使房地产调控政策松动。

    “在中央正式放松或取消限购令之前,部分地方政府将会抢先行动,尤其是自认为房价并不算高的中西部城市,因为地方政府并不愿看到土地出让金和房地产税收大幅减少,也不希望楼市低迷拖累地方经济增长。 ”

    有关专家指出,在已出台的限购文件中,部分城市如贵阳、济南等,明确提出政策有效期截至2011年12月31日,南宁规定截至2012年2月29日。因此,预期明年将有部分城市放松或取消限购措施。

2015年形成“两条腿”格局

    有专家指出,从长远看,我国重在构建住房供应的“双轨制”,即逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。业内人士指出,至2015年末,我国将基本建成保障性住房体系和商品房体系,形成“两条腿”协调走路的良性格局。届时,对于商品住宅市场限制性措施,多数都会明显放松或者取消。

    “然而,这并不意味着根本没必要再对商品住宅市场进行调控。 ”杨红旭表示,首先,出于人均建设用地紧张的资源劣势考虑,在一定程度上限制别墅用地等低密度住房用地供应,重点引导发展中小户型的政策,还将长期存在。

    商品房价格具有波动性大的特点,为了防范楼市泡沫,对于投机性购房需求的抑制将是长期的,只是需要优化手段,应少用行政手段,多用经济手段,比如增加住宅持有环节税负(房产税或物业税),完善资本利得税(从严征收个调税、土地增值税,增加遗产税)等。

    再次,商品住宅有时会受多种因素影响而大幅上涨,为了紧急应对这种情况,未来仍会出现部分限制性政策。

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