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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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限购升级,虎头蛇尾  

2011-09-18 10:22:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限购升级,虎头蛇尾

 

近两个月,房地产业一直笼罩在限购升级的阴影中。然而,让很多业内人士费解的是,只吹阴风,不见冷雨。就在人们望眼欲穿之际,上个月底浙江台州亮相了,近日同为浙江兄弟的衢州也登场了。

 

磨磨唧唧,这都到了九月中旬了,才有两位大仙上场。那么多沸沸扬扬的传言与预测,不是8月底就会出一个大名单么,不是要有三五十个城市必须“献身”么。中国的很多事情,就是这么貌似威猛,却又扑朔迷离,房地产业尤其如此。

 

为什么先行的哥俩都是浙江的?并非二市的房价涨幅有多高,主要是“出身”不好,浙江是我国高房价地区,以及民间资金规模大、房产投资投机旺盛的地方。而且,浙江11个地级市中,之前已有6个限购,剩下的兄弟自然压力大。台州、衢州入列后,只剩嘉兴、湖州、丽水三市,危在旦夕。

 

不过,这哥俩可是心中老大不乐意,硬着头皮上的。证据是,他们的限购过于宽松,台州只限新房不限二手房、只限市区不管郊区,而位于郊区的温岭却是辖区内房价最高的地方。衢州对本地人的限购范围设定为:第四套,这一规定全国独此一家。

 

8月份,住建部曾发布过一个五项 “限购标准”,并建议凡符合两条以上者实行限购。五条当中,界定的最清楚、且地方政府很难做假的只有一条:根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,处于房价涨幅前列的城市。而70个城市中的岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德、韶关等涨幅靠前。

 

压力当前,但这些城市并没有限购,而是韶关、丹东、秦皇岛等城市抛出了限价,另外还增城、廊坊、烟台等亦如此。丹东规定:同一商品房项目,后期价格不得高于前期均价;新项目价格不得高于同地段同类商品房销售均价。韶关略宽松:同一楼盘的后期价格不能高于前期均价的5%,新开盘项目价格不得高于同地段同类商品房销售均价的10%。

 

当前形势已趋于明朗化。地方政府都不愿实行限购,因为限购打压了需求,将会造成房地产成交低迷,进而损害地方财税收入;而限价则无碍需求,且有利于完成年度房价控制目标,只是开发商利益受到影响,而在这一点上,政府在选择牺牲对象时,开发商被放在了购房人的前面,难得呀难得。

 

三类城市,有三种做法。第一类,对于台州、衢州这类新限购城市,笔者估计不仅受到来自住建部的压力,更大的压力可能来自浙江省政府,兄弟们多已限,父母得一碗水端平。第二类,韶关、丹东这类内陆三线城市,虽然房价涨幅暂时靠前,可房价绝对值并不高,且以本地自住需求为依托,地方政府只需要表个态,应付一下,限价就是无损自身的“妙招”。第三类,对于其他非东部大都市周边、亦非房价涨幅靠前的城市,则可以保持沉默,无限购压力。

 

依笔者之见,此轮新限购政策有些多余。自今年1月新国八条出台后,全国楼市整体性的持续降温,成交萎缩,价格涨幅回落,仅有少数城市,逆势而上,量价齐升,比如廊坊、秦皇岛、惠州这种大都市周边城市,由于大都市限购,导致部分仍然看好楼市的投资投机性需求被挤压向邻近城市。绝大部分二三四线城市,都出现了程度不一的降温,即便是南昌、乌鲁木齐、洛阳、泸州、岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊等这些中西部城市房价涨幅靠前,也不必担心,单靠本地需求,掀不出风浪来。

 

然而,为了防止市场反弹,7月12日国务院会议还是专门强调了一下。而住建部的限购标准文件,也不想过于“一刀切”,所以注明地方政府可以根据情况修改标准,还有限购期限可暂定至年底等。这无疑助长了地方顽抗的底气。

 

最后,还有一点须弄清楚。年底考核,中央只对完不成房价控制目标的地方长官问责,而不是对没限购的城市。房价控制目标是关键,限价反倒比限购更有利于完成指标。至于达标,并不存在大的困难,因为绝大部分城市今年3月将此指标定的比较宽松:不超过GDP或人均收入增幅。虽然还会有少数城市灰溜登场,可限购这档事,就这么糊里糊涂的,虎头蛇尾,风头已过。

 

刊发于南方都市报

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