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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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公租房HOLD不住了  

2011-09-23 08:01:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公租房HOLD不住了

近日,有媒体报道广州公租房将以单位筹建为主、政府为辅。此言一出,引发社会热议。难道政府真的没钱搞保障房了吗,被迫让单位冲锋在前?单位大兴保障房,会否造成新的社会不公?

 

自2009年以来,国家的住房保障政策导向,明显由经济适用房转向公租房。演变至今,公租房的地位已至高无上,成为我国保障房体系中的“一哥”。比如,今年3月人大通过的“十二五发展规划纲要”中,首次提出针对城镇中低收入家庭,以供应公租房为主。

 

经适房乱在无法禁止权贵阶层偷食抢占,而公租房的难在无法吸引社会资金参与。经适房和限价房是可以出售的,开发企业的资金可能借此快速回笼,而公租房靠租金收回投资,周期非常长。因此,大兴公租房,客观上要求政府必须多出钱、多操心。而现在面临的瓶颈是地方财力无法支撑大规模的公租房建设;另外还有一层隐忧:若由政府大包大揽公租房,会否“开历史倒车”?

 

继重庆、北京等地之后,广州亦提出以公租房为主,今年8.5万套保障房筹建计划中,公租房为4.65万套,占总量的57%,这一点值得褒扬。但面临的资金缺口比较大。政府想到的解决办法,就是发动全社会的力量:任何单位都可以筹建公租房,不仅有钱有地的可以建,有钱没地或者没钱有地的单位也可以通过灵活合作方式筹建。自建的公租房将面向全社会,由政府统筹安排,符合条件的市民方可入住。

 

想法是好的,却并不见得有效。众所周知,既然是保障房,那么公租房的租金必然会低于市场租金,当前按市场租金,我国商品住宅的租金收益率普遍只有2-3%,投资公租房哪有钱赚?除非有一种情况:土地是无成本的,或成本很低。而政府是不可能向所有单位无偿划拨土地用于建公租房的。这就意味着,只那些拥有土地的企业(一般是大型国企或制造型企业),且原来不能于作商品房开发谋利,经政府同意后,才有可能建成公租房向本单位职工(带有一定福利色彩),或者向全社会(带有一定谋利性质)出租。

 

今年以来,住建部、发改委、财政部、银监会、央行、国资委、国税总局等多个部门,都曾参与出台扶持发展公租房的政策。尤其是在融资方面,比如支持开发贷款、发企业债等,但效果都不理想。在运作机制完善之前,在看不到投资收益,却满眼都是投资风险的情况之下,社会机构和民间资金,又怎敢轻易进入?政府已是一副焦头烂额的模样。

 

正是在这种情况下,9月19日国务院会议研究部署做好保障性安居工程建设和管理工作,特别是公租房建设。会议明确,公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员,以小户型为主,单套建筑面积以40平方米为主,租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。中央继续增加资金补助,地方也要增加财政性资金投入。引导企业、其他机构参与建设运营,多渠道增加公租房供应。公租房项目可以规划建设配套商业服务设施,统一管理经营,以实现资金平衡。

 

企业不愿参与,中央只能号召政府硬着头皮上,可地方政府却无力独撑大局。40平米的小户型,有助于防范腐败和福利化分房,但同时也打击了单位建房的积极性。公租房的租金略低于市场租金,有利于提高投资方的积极性,不过广大房客可就闹意见了。由此可见,公租房这一“伟业”,可谓路途艰难。保障房制度变革,还须不断探索。

 

刊发于经济观察网

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