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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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货币政策决定本轮楼市调整步调慢  

2011-09-02 07:51:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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货币政策决定本轮楼市调整步调慢

 

近日,去南昌讲课,听当地的业界朋友讲,南昌市场并未像一线城市那么冷冰冰,但开发商却没多大的推盘积极性,房子卖出去,钱却收不回——因为房贷卡得紧,个人按揭贷不知猴年马月才能放出来。其实,这一现象在很多城市都存在。

 

许多人将限购看作“洪水猛兽”,却不知房贷紧缩更甚之。至今,限购城市数量不过40多个,而房贷紧缩却是一杆子打翻全国;限购属行政干预,看似严厉,规避办法甚多,而银行不放贷,却是经济调控(央行和银监会控制信贷指标)加商业规则(商业银行更愿意将有限的贷款放给高息行业),回旋余地很小。因此,笔者有一个独特观点:楼市要想回暖,还看房贷何时松绑。

 

而房贷政策,又从属于货币政策。去年10月的第一次加息,标志着步入货币紧缩周期,至今已加息5次,存款准备金更是提高N次。不过,,随着国际欧债危机的升级、美债危机初显、欧美国家多在实行宽松的货币政策,同时国内通胀已露触顶迹象,国内外因素正迫使我国的货币政策渐渐接近“底部”,不敢进一步明显紧缩。7月份CPI再创本轮新高,但并没有加息,就已证明了这一点。预期今年四季度货币政策将出现局部松动,对于楼市的利空影响也会随之衰减。

 

货币政策的变化,会影响到货币供应量,而货币供应量又对股市和楼市影响很大。通过观察货币供应量的变化,而可预知股价和楼价的趋势。货币供应决定了流动性,流动性收缩会导致股市和楼市降温,反之则升温。货币供应有狭义(M1)和广义(M2)之分,其中M1与资产价格的关联度更高,且领先于股价和楼价。比如,2007年8月,M1增幅首先触顶,10月股市触顶,2008年1月全国房价同比增幅触顶。大致而言,我国M1增幅的方向性变化,领先于房价同比增幅变化4-5个左右。

 

今年7月份,M1同比增速回落至12.42%,创下了29个月来的新低。从近十年数据来看,M1平均增幅约为17.68%,目前的M1增幅明显低于近十年的增幅均值。M1增幅持续下降且低位运行,能够直接促使楼市降温,比如2008年2月-2009年1月,M1增幅持续徘徊在20%以下,期间楼市明显降温,房价更是出现了环比负增长;同样,M1增幅持续扩大并高位运行,能够带动楼市复苏和繁荣,比如2009年2月-2010年12月,M1增幅始终保持20%以上,明显带动了2009年至2010年初的楼市回暖与繁荣。

 

20081-20117月我国股市、楼市、M1数据对比

 货币政策决定本轮楼市调整步调慢

今年7月份,我国70个大中城市房价指数同比增幅已降至4.53%,环比增幅已仅有0.09%。接下来,预期M1增幅将还有可能回落一些,但正在探底过程,一旦货币政策有所松动,则就会出现反弹。上一轮M1增幅回落周期中,最低值2008年11月的6.38%。本轮调整周期,由于国内外宏观经济情况明显比2008年下半年乐观,所以M1增幅的最低值将明显高于6.38%。预计四季度M1增幅触底,按此推算,9月前后,将出现房价环比负增长,其后5个月左右,将出现同比负增长。

 

影响房价的因素错综复杂,仅从货币供应的角度,可以大致这么推断。不过综合别的因素,以及目前市场现状,房价下跌已呈必然之势。只不过,未来一年M1和楼市的变化特点,与2008下半年至2009年那一轮,将存在较大差异。众所周知,为了应对国际金融危机,那时国家出台了强力的经济刺激政策,其中2009年全年新增贷款近10万亿,当前的高通胀和地方债务压力,即与之有关。

 

吃一堑长一智。即便是今年四季度或明年货币政策有所松动,也不可能像上一轮那样“吃伟哥”,这也就注定本轮M1增幅的筑底、盘整时间较长、反弹节奏较慢。与之相适应,房价的走势也不会像2009年那样被快速拉起,居然在一年时间内,完成了由“冬天”到“夏天”的切换。这次,房价下调的时间较上次长,但幅度没上次深。其后,随着货币政策的慢慢放松,预期楼市回暖的步子也会迈得比较小。总而言之,本轮楼市调控的激烈程度,将明显小于上次,同时却要忍受长时间的折磨。对此,大家要有足够的心理准备。

 

刊发于南方都市报

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