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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市秋凉,如何购房?  

2011-09-29 08:53:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市秋凉,如何购房?

 

不知不觉,今年1月新一轮调控以来,已过八个月。虽然已有部分项目开始促销,但上海房价总体仍处僵持状态,按国家统计局公布的房价指数,7、8月份,上海房价连续两个月止涨,预期9月数据将可能出现环比微跌。

 

如果说之前还有很多开发商,期待再现传统意义上的“金九银十”,那么希望基本已经破灭。9月已近尾声,很多大城市的楼市销售情况都比较惨淡,“金九”可谓黯淡无光。以上海为例,9月前25天,新建商品住宅成交了43万平方米,同比去年同期大跌56%。全月成交量将非常接近2008年楼市冰点的水平。

 

然而,商品住宅供应却加速增长。很多开发商观望、期盼,可是苦苦等待了八个月,仍没看到政策松动的“解放军”的影子,面对越绷越紧的资金链,捂盘已经捂不起了。一个数据能够反映这一情况:近一个多月来,上海新建住宅可售量快速增加,目前已达875万平米,超过了上一轮楼市低迷期2008年12月的850万平米。按今年以来月均销售量,这些存货得花14个月才能去化掉。

 

“银十”还有戏吗?看到一条消息,“十一”房展会将于10月3日至10月6日在上海展览中心举行,开发商参展积极性很高,参展项目为250个,而今年“五一”房展会只有150个。从中也可证明,“五一”时多数开发商还在犹豫,而现在已经放弃观望了。参展项目多是针对刚需的,预计将有5%左右的价格折扣。

 

首先,10月份的房价不可能上涨,随着越来越多的项目加入促销阵营,“以价换量”成为开发商的主流选择,成交价格将比前几个月有所下滑。其次,至于成交量,应该会比8、9月份有所增长,主要是原因有二:一是供应放量,二是促销力度增大。

 

也许有人会反对我的观点,在投资市场中,流行“买涨不买跌”的说法。这一现象确实存在,但绝对不是真理。如果这一规律颠扑不破,那么资产价格或者一直涨,或者一直跌——大家知道这是不可能的。不管股票、外汇、黄金、房产,其价格都会出现波动,只是波幅大小有别、调整周期长短不同。

 

与股票不同,楼市当中存在刚性需求,不管价格涨跌,总人我需要买房自住。价格下跌之后,不同购房人的反应也是不同的。中低端需求群体,对价格很敏感,价格下跌10-15%就会有人冲进去捡便宜,反正总归是要买的;高端需求群体,对价格不敏感,下跌10%几乎无影响,限购限贷倒是影响显著,对他们来说心理预期最重要,如果认为房价将要重新上涨,则限购绝非不可逾越之天堑,因为可以通过各种手段进行规避,比如办假离婚、以公司名义、以亲友名字购房等。

 

很多人总问我,何时可以入市?这个问题太复杂,不可能有统一答案,因为每个人的家庭情况、购房目的都有差异。就房地产市场大势而言,调整尚未结束,房价会有所回落,但就某个具体的人购买某个具体的楼盘而言,很难判断最佳入市时点,或许现在就是,或许待来年。仅略作结构性建议:对于刚性需求(首次置业者),现在就应看房,遇到促销后性价比高的楼盘就可下手;对于改善需求,应开始关注市场,未来半年可考虑入市;对于投资性需求,不妨耐心等待市场复苏的到来。

 

刊发于新闻晨 

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