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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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“铜九铁十”预示楼市入冬  

2011-10-10 08:31:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“铜九铁十”预示楼市入冬

 

该来的总归会来。2009年12月调控以来,楼市尽显桀骜之态,虽然成交量在去年5-7月和今年2月以来比较低迷,但价格一直高昂头颅。当前,随着“金九”破灭,以及“银十”开局之不利,房价终于开始低头。

 

重要表现有二。一是市面上降价促销的楼盘进一步增多,越来越多的开发商放弃观望,在沉重的资金压力下,不得不随行就市。二是统计数据也有表现,比如近期中指院公布的全国100个城市住宅成交均价,9月比8月首次下跌0.03%,跌幅虽然微不足道,但从统计意义上讲,却是一道分水岭,或者俗称“拐点”。国家统计局将于10月中旬公布的9月70个城市价格指标,估计情况类似,因为8月时环比增幅已仅余0.02%,非常逼近临界点。

 

说实在,之前很多开发商对“金九银十”充满期待。1月26日“新国八条”出台后,在严厉的限购、限贷、限价等“三限”之下,楼市成交屡创近几年新低。而9、10月份,是传统意义上的楼市旺季,素有“金九银十”之说。而今年,规律失效,9月楼市出现“滑铁卢”,上海、北京等部分城市成交量居然比8月淡季还要小。

 

9月已落空,10月仍没戏。刚过去的国庆甚是热闹,各地旅游人数再创新高,主要景区挤破头,可楼市却没能沾点光。黄金周后4天,上海一二手商品住宅成交量,比去年同期剧八成,为近6年新低。国庆期间,北京一二手房住宅成交量,同比去年下跌二成多。相当一部分大城市,情况与京沪相似。

 

不禁想起2008年。近十年来,几乎每年都有两个楼市旺季,春夏之交和夏秋之交,2008年春夏之交活跃度略失常,夏秋之交则大失本色。今年的情况与2008年相似,但外部环境略好。2008年受国际金融危机影响,国内经济快速下滑,2009年一季度GDP低探6%,由此导致楼市主动收缩。今年国内经济稳中稍落,二季度GDP增幅仍达9.5%,按此态势,明年的季度增幅,也不可能低至6%,当前楼市需求属被动收缩,主因是政策凶悍打压。

 

需求的主动收缩和被动收缩有何区别?主动收缩,需求方根本没兴趣看房了,所以2008年国庆房展会上,看房者少;而今年很多城市的房展会,看房者众,比如上海人流达13万,与楼市火爆期的2009年国庆房展会并驾齐驱,说明很多人有意愿买房,不到现场看看心痒痒。但为何多数人不愿出手呢,主因是房价没跌,或者折扣偏小,况且部分人认为未来几个月房价还会下跌一些——这种心理预期很关键。

 

关于价格折扣,相比2008年10月,可谓差距明显。当前多数项目只有5%左右的优惠幅度,而2008年同期则已达10-15%。四季度,预计通胀仍处相对高位,货币政策放松的可能性并不大,除非欧债危机恶化,进而显著影响中国经济增长。货币政策不松,楼市调控亦放松空间,当然部分地方政府会忍不住暗地放松,不过最关键的房贷政策,是跟着货币政策走的,所以对于政策放松不宜抱较大希望。

 

在此情况下,企业促销的力度将进一步加大。表现在统计数据上,也即当前价格“下拐”之后,预计四季度将维持下跌态势。然而,房价下跌幅度不会超过2008年四季度,经济形势不可能比那时更糟;同时,正如上述,当前需求是被外力压制的,一旦政策风头转向,需求反弹力量不容小觑(明年有希望)。

 

接下来,购房者态度会慢慢分化,有人继续观望,有人“见好就入”。与此同时,开发商业绩分化,万科销售金额比去年提前两个月破千亿,全年注定再创历史新高;而部分中小企业已不堪愁苦,寻求变卖项目,退出地产江湖。“金九银十”沦为“铜九铁十”,预示楼市正式入冬。季节有轮回,房地产市场同样有冷暖,这是周期,也是轮回。价格适度回归,企业优胜劣汰,这对行业是好事,“冻冻”更健康。

 

 

刊发于东方早报

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