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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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限购令也有“拐点”  

2011-10-11 18:56:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限购令也有“拐点”

 

楼市限购悄然变局。10月11日,佛山市住房和城乡建设管理局下发 《于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》,提出五条措施,其中四条内容皆放松限购,这是全国第一个以政府文件的形式,明确为限购松绑的城市,堪称房地产行业的风向标。

 

楼市限购,始于2010年4月的“国十条”,之后经历过三次升级,最近的一次是今年7月12日国务院常务会议提出要加强限购,符合标准的二三线城市也应实行限购措施,其后住建部还特意制定了五个标准。结果是,至今仅有浙江的台州和衢州新加入限购阵营,这与之前会新增几十个城市的行业预期,存在非常大的差距。

 

新一轮限购令为何落实不下去?主要有三条:一是,地方政府不乐意,楼市低迷后,将影响地方财政收入和GDP;二是,今年1月“新国八条”出台后,绝大多数城市的房地产市场都在降温,只是部分二三线城市调整奏慢于一线城市而已,既然房价涨幅回落,近期已有部分城市房价下跌中,限购也就失去了必要性;三是,调控市场的目的是抑制房价,而中央年终要问责标准是:没有完成年度房价控制目标的地方长官,对三线城市来说,限购与否并非硬指标。

 

佛山放松限购的意义重大,因为这标志着限购政策正在经历由紧到松的“拐点”,而限购令本身又是整个房地产政策的风向标,限购放松就意味着房地产调控也将迎来由紧到松的“拐点”!政策放松,一般都是“自下而上”式的,也即先是地方政府或明或暗的放松,然后才是在某个节点上,中央出台统一的松绑政策。2008年即如此,在2008年10月中央救市之前,已陆续有20个左右的城市出台刺激楼市的政策。

 

其实,自今年二季度楼市持续降温以来,部分城市已经暗地里放松了限购,最典型当属海南、三亚,允许外地人新购一套住宅(不需提供纳税证明)。今年4月,曾有媒体报道海口将放松,5月又有媒体炒作大连要放松,后来当地官员出面辟谣。不管是否有此事,至少当地政府没有出台文件,而这次佛山是证据确凿的下发了通知。

 

从政策内容来看,佛山并非全面取消限购,而只是结构性放松:第一条是收紧的:对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员,在购房时不予认可;第二条是对引进人才网开一面;第三条已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移,不纳入限购范围,这属于放宽对二手房的限购;第四条本市居民在现行限购政策和住房套数的基础上,允许增购一套7500元/平方米以下的住房;第五条本市户籍“村改居”家庭,放宽购买7500元/平方米以下的新建商品住房。

 

类似的政策,其实也有别的限购城市在实行。比如,少数城市如台州,只限新房,不限二手房;再如长沙只限90平米以下户型;对于外来人才,很多城市都是“宽以待之”的,比如上海对于持有人才类“居住证”者即如此。仅从措施上分析,佛山市的做法尚不能说太离谱。

 

只不过,佛山是第一个公开对“限购令”做“减法”的城市,属于“吃蟹者”,被众多媒体炒作之后,会否被中央叫停?笔者认为不一定有这么严重。在房地产政策制定方面,近几年国家允许地方适度的“因地制宜”。假如国家果真对于这一行为不做强制要求,那么完全可以预期,还会有其他城市将跟进放松限购。原本就有少数城市规定,限购时间暂截止到今年年底,那么,根据当前房价走势和地方政府的心态,他们将于年底按期退出限购。明后年,将有越来越多的城市退出,基本次序:先小城市,后大城市;后中西部,后东部。

 

不管限购令多么轰轰烈烈,毕竟是一种行政干预手段,短命是本色,退出是宿命。不过显而易见,国家抑投资投机性购房需求的方针将是长期的,这就需要以其他经济手段来“接班”限购令,比如扩大房产税试点城市等。

 

 

刊发于经济观察网专栏

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