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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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首套房贷大涨价是个天大的错!  

2011-10-17 07:52:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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首套房贷大涨价是个天大的错!

 

近期,关于多家银行提高房贷利率的新闻频现。比如,北京建行已上浮首套房利率至1.05-1.1倍,广州工商银行、建设银行等房贷利率每周都在调整,10月均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等。而且,即便是这么高利率,也不见得立即就能放贷。等贷款,已成为同时困扰购房人和开发商的共同难题。

 

自2009年底房地产调控以来,有点像温水煮青蛙,很多通过贷款购房的人们,对于一点点积少成多的按揭贷款利息,并无太多感觉。一方面,五次加息,贷款利率明显提高;另一方面,往昔最低七折(以基准利率为准)的房贷利率,已剧增至目前的1.1-1.2倍。对于那些2010年以前购房的人们而言,多数还能按照当初合同中约定的(多为七折或八五折)来付按揭,而去年4月“国十条”出台后的购房者,多数须按基准利率或以上付息了。

 

对三套房停贷,我们支持,因为三贷及以上多属投资投机性购房需求;对于二套房首付提至六成,贷款利率1.2倍以上;我们有点无奈,但也能理解;可对首套房实行四成首付(平均值),利率提高至1.1-1.2倍,我们可就有些难以接受了。此轮房地产调控的主要目标是稳定房价,打击重点是投资投机性需求,但缘何对非常合理、纯属自住的第一套房贷如此苛刻? 诸多政策文件中都冠冕堂皇的说:实行差别化住房信贷政策。

 

由当前事实来看,所谓“差异化的住房信贷政策”,差异化的特征未免太不显眼了吧。或许,政府确也有意,在打压投资投机需求的同时,继续保护合理的自住需求;然而,这事最终还得由商业银行说了算。去年以来,银根持续紧缩,信贷额度压了再压又压,商业银行可资放贷的指标越来越少。在此形势下,在商言商的商业银行,自然“嫌贫爱富”,在民间借贷利息平均高达15-20%的情况下,商业银行随便放贷,也能找到10%以上的去处,而五年以上期贷款利率只有7.05%。不能全怪商业银行唉。

 

那该怪谁?只能怪制度不健全。举目全球,文明程度但凡还能说得过去的国家,政府无不对基本住房需求提供支持。方式有两种,一种是对比较困难的群体直接提供住房保障,另一种是通过税收信贷优惠政策扶助首次置业群体。后者是具有一定购房能力,但尚属政府帮扶一把。基本住房需求事关民生,是所有政府必须尽全力去做的事。

 

当前,我国住房保障力度超大,值得褒扬,这事暂不展开。对于首次置业的信贷支持,我国并非没有考虑,1999年出台的《住房公积金管理条例》,主要目的正是为了支持民众购房。不过,如今这一制度已离初衷越来越远。因为这一制度面向所有公积金缴交者,当前现实是很多中高收入者利用公积金买过几次房,而部分困难职工连一次使用公积金的机会都没有。僵化的制度,已到了必须改革的时候。

 

就算有小部分人使可以使用公积金贷款首次置业,也省不了多少利息。当前五年以上期公积金贷款利率为4.9%,比同期商业贷款低2.15个百分点,相当于打七折。关键是,首次置者多属年轻人,或者低薪群体,他们的公积金缴交量少,可贷额度非常有限,绝大多数仍需组合部分商业贷款。

 

国际通行做法,是对首置群体给予贷款低首付、低利率的支持。不妨举几个例子。澳大利亚最低首付5%,利率低于正常0.5-1个百分点;加拿大和美国甚至允许零首付;美国政府先后成立联邦国家房贷联合会(房利美)和联邦住房贷款公司(房地美),为低首付和低息(比正常低30%)提供担保,这样商业金融机构更愿放贷,虽然次贷危机暴露了美国房贷方面的一些问题,但不能因此全盘否定政府支持首置的做法;澳大利亚、美国、英国等很多国家,都允许用个调税抵扣房贷利息。

 

我国相关政府部门,以及地方政府,只有当楼市低迷、经济下滑时,如2000年前后,2008年下半年至2009年,才会急吼吼的放松房贷政策,首次置业者才能与投资投机者一道,享受好处。这真是一件悲哀的事。既然政府能够通过信贷、税收政策救助小微企业,为何就不能支持一下首次置业者(多属弱势群体)呢?这一问题,值得相关部门深思、反思。

 

 

刊发于东方早报

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