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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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经济政策转向,房价难深跌  

2011-10-31 07:48:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济政策转向,房价难深跌

 

最近,中国楼市异热闹常。尤其是上海几个楼盘大幅降价后,招致老业主强烈不满,甚至出现了打砸售楼处的极端事件。这一连续性事件,打破了持续半年多的楼市僵局,标志着房价出现了整体性的下拐,实质性的促销楼盘突然之间多了起来。

 

正当楼市迎来深度下跌之时,宏观经济政策却也在发生持续性变化,甚至可以说一声“春雷”。近日,国务院总理温家宝在天津主持召开经济形势座谈会时要求,要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点,适时适度进行预调微调,保持货币信贷总量的合理增长,大力推进结构性减税。从很大程度上可以说,这是去年以来实行从紧的经济政策以来,官方首度释放变调信号。29日,国务院常务会议再次重申这一精神。

 

其实,自今年9月以来,经济政策频现定向宽松的小动作。比如:汇金宣布持续买入国有银行股票,国务院出台扶持小微企业的九条措施,温总理提出扶持外贸企业,国务院批准上海、浙江、广东、深圳正式开展地方政府自行发债试点等。当前,仍以结构性的放松财政政策为主,等到调低存款准备金率的时候,就标志着货币政策的显著放松了。

 

大家需要厘清一点,房地产政策与宏观经济政策基本同一步调,房地产市场的周期性波动亦与宏观经济保持一致,所以研判楼市趋势,一定得关注宏观经济和政策变化。由上述可定性:货币政策已见底,接下去只能是一点点放松。明年一季度有可能显著放松,由量变到质变。当然,这还要看CPI增幅回落的情况。

 

与宏观经济政策相似,之前我已断言,房地产政策三季度已经见底,标志是新一轮二三线城市的限购行动不了了之。近期房地产政策也出现了松动的迹象,中央未松,但少数城市已在或明或暗的行动了。私下行为甚至,不必例举。公开行动诸如,8月份马鞍山对首套房免契税,10月份南京、常州放松公积金贷款,广州、南京、安徽局部宽限开发商的土地出让金缴纳期等。

 

中国楼市“政策市”的特征鲜明,观察政策面的变化,可以分析和研判市场走势。当前,无论是宏观经济政策,还是房地产政策,都已开始局部松动,这对于楼市而言,是一种利多。2009年12月开始,一波接一波的严厉调控,已持续了近两年。不管如何,毕竟压在市场头上的那只“手”,已慢慢松劲儿了。

 

或许,很多人会感到困惑:既然政策已转向,为何各地楼市频传大降价、业主闹事的新闻?这是因为,政策具有滞后期。也即虽然当前政策松动,但对于市场的进作用,一般需要经过1-2个季度,才会有实质性的变化。而当前,多数开发商,已难以承受资金紧张所带来的巨大压力,若不寻求销售策略的变化,已很难扛到楼市全面回暖的时点了。所以,随着“金九银十”梦想破灭之后,价格拐点现身,降价范围显著扩大。

 

接下来,房地产市场将做何变化?按照当前态势,随着经济下滑和通胀缓解,经济政策还将持续放松,房地产政策预计到明年一季度将有明显松动,预期年底会有少数城市如期取消限购。春节之前,楼市将保持价跌量平态势。购房者的心理预期由看空到看多的转变,需要一定时间,在明年一季度信贷显著宽松之前,很多开发商必须促销回笼资金,已解年度之前各种到期债务的燃眉之急。

 

明年上半年,将进入敏感期。房地产市场有可能出现质的变化,政策暖风频吹,价格下跌空间变小,购房需求慢慢释放。一季度预计楼市继续处于低迷状态,二季度会出现一波春季行情,但是否能够沿续至夏天,尚难预判。如果夏天重新回落,则明年“金九银十”的成色,将远超今年。

 

总体说来,由于经济增长只是稳中有落,情况远好于2008年;随着政策的持续松绑,今年楼市下行的空间,也会小于2008年。不过,由于本轮国家救经济救楼市的力度,必定远小于2008年四季度和2009年,所以大家不要奢望明年楼市会出现“2009式”的惊天大逆转:由年初的冰冷,剧升至夏天的高温。未来十年,中国楼市暴利时代不再,投机性购房需求也将萎缩,市场波动的频率和幅度,将明显小于过去十年。

 

刊发于南方都市报

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