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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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政策已“见底”,市场仍降温  

2011-10-09 08:10:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政策已“见底”,市场仍降温           

 

夏去秋来,房地产调控正在步入下半场。自去年初开始,至今年上半年,可称为上半场,其特征是:政策持续加码,成交量萎缩,价格涨幅回落。下半场的特征将是:政策紧缩至高限,成交量趋于平稳,部分城市价格有所下跌。

 

近期,宏观政策面,主要关注的是货币政策的动向。9月开始,央行扩大存款准备金的基数,将保证金存款亦纳入缴存范围,借此可回收资金8800亿,相当于上调存款准备金率1.1个百分点,可见流动性进一步收紧。8月末,广义货币(M2)同比增长13.5%,创2004年11月以来新低,已经显著低于16%的年度控制目标。另外,8月CPI增幅已经下拐,欧债危机升级,美债危机初露端倪,国内经济稳中有降。综上因素,货币政策已不太可能大力度加强了。

 

房地产政策面,“二三线限购”中焦点。从8月中旬开始,媒体就炒作这事,却有“雷声大、雨点小”之嫌。台州、衢州等出台的限购令,明显属于“从宽发落”,比如台州只限市区和新房,衢州对本地家庭只限第四套。而相当一部分房价涨幅偏高的城市,诸如廊坊、韶关、秦皇岛、烟台等,纷纷主打“限价牌”,限制新售楼盘的预售备案价,而对限购则敬而远之。

 

其实,很多人没搞清楚一点,限购只是手段,而目标却是房价。房价控制目标才是关键,因为今年初的“新国八条”,明确提出将“此物”列为问责对象。遗撼的是,600多个城市政府,都将房价控制目标定为不高于GDP或收入增幅,仅有北京限定普通住房价格“稳中有降”。那么,限购与否的主动权,其实是握在地方手中的,若能完成房价控制目标,凭什么一定要被限?在中央与地方的博弈中,正由于在房价控制目标制定中落于下风,才导致当前限购上的被动。政策紧缩的力度,到此也就终结了。

 

中国楼市是政策市,政策一旦松动,则市场离复苏也就不远了。比如,2008年月10月,国家出台4万亿元经济刺激计划,房地产调控也大大松绑,而楼市在2009年3月迎来持续反弹。值得关注的是,本轮经济政策和楼市政策已经“见底”,但接下去的放松节奏,却没2008年那么快,力度也没后者那么大。

 

在此影响下,未来半年左右,房地产市场总体上仍呈探底态势。按国家统计局口径,2008年全国商品房成交量同比2007年减少近二成,而今年前8个月,同比去年同期仍上涨了13%。不过,若剔除掉经济适用房、棚改房、限价房这类保障房,则今年纯商品住宅成交量将会低于去年。一线城市和部分二线城市,降幅更为明显。

 

至于价格,去年以来可谓相当顽强。若按成交均价,今年前8个月全国商品住宅价格同比上涨10%,甚至高于去年的7%;若按价格指标,则8月全国70个大中城市房价指数经过持续7个月回落之后,仍比7月上涨0.02%。按此走势,预期9月将迎来下行拐点。凑巧的是,上一轮楼市调整,也是在相近时点,即2008年8月下拐,持续小跌了6月个月时间。本轮房价调整,预计比上一轮跌幅小、步调慢。明年下半年,早则二季度,将步入小步复苏、回暖通道。

 

对此,房地产开发企业,应有足够的认识,既要做好“过冬”的准备,又要避免产生过度悲观情绪。商业地产、旅游地产、养老地产是更好的发展方向,由于住宅仍是“主战场”,仍想以住宅开发为主业的企业,有两个战略方向:一是向下走:参与保障房;二是往上靠:关注高端市场。保障房大跃进,将会分流中低端商品住宅的市场需求,而近几年供地的减少,会使几年后高档房供应紧张,价格上行。再者,等2015年全国真正形成保障房和商品房双体系、双轨制后,国家自然会放松对于商品住宅市场的控制。

 

 

刊发于世茂内刊

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