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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市乱炖:地价开跌、信托告急、企业裁员  

2012-01-16 16:04:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市乱炖:地价开跌、信托告急、企业裁员

 

    导读:去年四季度住宅平均地价环比零增长,2000多亿房地产信托今年到期,业内人士预计房企裁员总量可能将大于2008年。经济之声聚焦:住宅地价环比呈现零增长是否表明楼市调控的作用更加明显?房地产信托行业面临的偿付风险在不在可控的范围内?今年房地产企业大规模裁员的可能性大不大?

  中广网北京1月16日消息据经济之声《央广财经评论》报道,中国城市地价动态监测系统发布最新统计数据显示,受房地产调控政策的间接影响,去年第4季度,全国各业用地价格增速深度回调,住宅地价环比呈现零增长。报告显示,去年第4季度,全国综合地价环比增速较第3季度下降1.04个百分点,增速连续4个季度回调;

  同比增速连续2个季度回调。随着限购、限价和信贷紧缩,房地产信托成为不少开发商的"救命稻草",但风险也逐步显现。中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示,今年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模约2800亿元,总还款额约3100亿元。报告指出,从今年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰,其中3月份是小高峰,到期规模约220亿元;7月到9月是到期大高峰,每月平均在300亿元以上。数据显示,2011年房地产信托平均预期年收益率从1月的9.26%升到12月的10.52%,全年平均预期年收益率达10.08%。房地产信托收益率走高反映出房地产商融资成本不断加大。对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言,各种不利因素加剧了兑付风险。

  面对调控和资金压力,在"少拿地、不开工、缓建设"的过冬策略下,收缩编制、裁减人员将是房地产行业不得不面对的残酷现实。有业内人士认为,相比2008年一些房企还来不及裁员,行业就已经复苏的幸运,这一轮的裁员总量可能会比2008年大。去年第4季度,全国住宅地价环比呈现零增长。这是不是意味着房地产调控的效果更加明显了?经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为确实是这样:

 

  杨红旭:可以这么说.因为我们的调控主要目标是调控房价的,但是房价的主要构成就是地价,那么说房价全国70个城市是10月份首次出现环比负增长,地价是四季度相比三季度出现一个零增长,也就可以基本上认为是地价和房价都是在第四季度出现这种环比止涨或者说是环比负增长,说明房价正在由涨转变为跌,那么说地价跌了之后是有助于进一步降低房价成本,也就是说使房价更好的出现合理回落。

  中金公司针对房地产信托做出的分析指出,从今年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰。房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础,但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下,房地产商销售回款速度放缓,难度增加。同时,融资的渠道也受到了受阻。那房地产信托行业面临的偿付风险到底怎么样呢?杨红旭认为会有风险,但不会太大:

  杨红旭:风险肯定会有的,因为去年成交量萎缩,那么到2012年按目前的形势,成交的情况依然不容乐观,也就是说开发企业开发项目、销售款依然会遇到一些低迷的情况,如果说一个项目发信托了,而这个项目在2012年不能很顺利的销售从而回笼资金,那么说也就没有足够的钱去还信托投资者,所以说风险是存在的。但是说会不会出现大规模的偿付的危机,我认为这种可能性比较小,因为这个是跟房地产开发贷款有点相似。我们可以比较一下,08年底的时候,因为很多企业的资金回笼出现问题,很多的房地产开发贷被迫展期,也就是贷款延期了,到时候因为偿付有问题,所以说银行就允许他们等一等再还贷款。

  那么说信托也是这样,如果说2012年企业还款有问题,那么说信托它同样可以延期,而且有一点比开发贷要好,信托公司他应该也承受了一定的风险,如果说是这个项目不好卖了,开发商资金紧张,最终导致实在是还不出钱,那么说信托公司要兜底。也就是说信托公司你帮开发商发这个信托了,那你就应该承担相关的连带责任,我觉得相比开发贷,房地产信托还有信托公司他这样一个托底的功能,因此我认为2012年不可能出现大面积的信托无法兑现,这样一个困局。

  有分析说裁员将会是房地产企业在2012年所不得不面对的一个现实,而且裁员的规模可能会比2008年的力度还要大,那这个大规模的裁员可能性到底大不大?杨红旭这种可能性确实比较大:

  杨红旭:首先第一点,裁员的规模将会超过2008年,因为2008年的情况我们都很清楚,2008年底的时候很多企业都有裁员计划,说2009年要裁员了甚至规模比较大,但2009年从春天开始楼市就回暖了,因此就没有必要大规模裁员了。但今年的情况不一样,今年到现在企业跟2008年底一样,也是资金紧张也要裁员,那么说2012年的春天包括上半年,我认为不会出现楼市大规模反弹和回暖,这也就意味着2012年很多企业将会按照目前的规划和计划进行裁员,否则的话企业的经营会遇到一些问题。因为对很多企业而言,裁员是降低成本的一个最直接、最有效的办法,企业是迫不得已,我觉得规模会比08年大。

  裁员只能是减少支出,尽量去保命,很多企业如果说是经过裁员还保不住命,那么只能说是转让项目或者说是寻求被并购,从而退出这个行业。企业如果说是资金比较充裕,能够熬过冬天,只要是市场的需求的规模不变,那么说自然是有企业退出,有企业就会接管这样的市场份额,从而获得更大发展。

  记者今天从正在召开的北京市十三届人大五次会议上了解到,北京今年将引导社会资金来投入保障房的建设,并且开展社保基金进入保障房项目试点。在2012年将会确保新建收购16万套,竣工7万套保障房,那从北京这样的一个工作的计划上来看,社保基金进入到保障房项目当中,能不能够推动房价出现继续的下行呢?杨红旭这有利于房价的稳定:

  杨红旭:最近社保基金说要进入股市,这有利于股价上涨。那么说社保基金要介入房市,我觉得从长远来看是有利于房价稳定的。因为目前的保障房规模比较大,但是遇到一些困难,主要是资金瓶颈,所以说去年是一千万套,今年也打算也是一千万套,但是现在已经调低目标到七百万套了,就是为了解决资金瓶颈问题。那么说光靠中央政府、地方政府融资还不够,现在是应该鼓励广大的社会资金进入房地产保障领域。但我认为社保基金的话一定要小心,因为社保基金是跟民众的基本保险有关的。去年已经有商业保险公司开始进入保障房了,比如说是太平洋保险出了几十亿进入上海的公租房领域,但是社保基金跟商业保险资金我觉得性质还不太一样,社保毕竟是一个养老钱、保命钱,因此进入这个行业一定要确保你这个投资是能够回本,这个各地应该是谨慎投资。

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