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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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2011年楼市量滞价涨  

2012-01-24 19:29:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011年楼市量滞价涨

 

近期,上海易居房地产研究院撰写了一份《2011-2012年全国房地产市场年报》,回顾和预测了楼市。现摘出去年商品房成交部分(图略),与大家分享。

 

2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米,比2010年增长4.9%,增速比上年回落5.2个百分点,比1-11月回落3.6个百分点。其中,住宅销售面积增长3.9%,办公楼销售面积增长6.2%,商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点,比1-11月回落3.9个百分点;其中,住宅销售额增长10.2%,办公楼销售额增长16.1%,商业营业用房销售额增长23.7%。

 

从历史数据上看,2011年商品房市场明显降温,商品房销售面积同比增幅明显下滑,远低于近十年的平均增幅,从年度成交状况看,多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上,特别是楼市繁荣的2005年和2009年,商品房销售面积同比增幅均高达40%以上。仅有2008年楼市表现惨淡,在全球金融危机的影响下,2008年全国商品房市场陷入低迷,商品房销售面积近5.6亿平方米,同比大幅下跌了14.7%。2011年,受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响,销售面积增幅受到遏制,仅仅好于历史上的2008年。

  

全国房价增长6.9%

 

2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米,比2010年增长6.9%,回落了0.6个百分点。在限购、限贷等严厉的调控政策影响下,2011年商品房销售价格涨幅持续收窄。从历史数据上看,2001年以来,商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升,从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下,上涨趋势得到遏制,但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下,2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下,成交均价出现了23.2%的超高涨幅。

 

房价指数方面,2011年11月份,70个大中城市新建商品住宅同比综合指数为102.38,也即新建商品住宅价格比去年同期上涨了2.38%,新建商品住宅同比价格涨幅持续收窄。从历史趋势来看,自2008年11月开始,全国70个大中城市房价同比呈现下跌,趋势维持至2009年4月,共持续半年。之后房价开始回升,自2010年4月份房价同比涨幅升至12.8%的高点后开始持续下降,但降幅相对较小,同比涨幅曲线呈现出较为平缓下行态势,因此,这次房价下行周期将相对较长。接下来数月,随着环比价格的下降,以及同比价格下降城市的增多,新建商品住宅同比涨幅将继续下滑,预计2012年上半年出现负增长,三季度前后跌幅触底。

 

30个典型城市商品住宅市场陷入低迷

 

为了全面、客观、合理的反映大中城市纯商品住宅市场的情况,本文主要利用中国房产信息集团数据进行分析。根据样本的可得性,从全国35个典型城市中选取了30个典型城市进行样本研究。其中东部城市19个,中部城市6个,西部城市5个,具体城市见备注。

 

2011年,30个典型城市新建商品住宅成交面积为13739万平方米,较2010年大幅下降26%。自2010年10月国家宏观调控以来,房地产市场发展过快的势头得以遏制。特别是限购、限贷措施的出台对于房地产市场的部分投资、投机行为形成严厉的打压。随着调控的不断深入,购房者对楼市的观望气氛逐渐浓厚,持币观望的购房者使得2011年的新建商品住宅成交面积大幅缩水。回顾以往, 2008年仅有10799万平方米的惨淡成交面积,但在随后国家4万亿的政策利好下,2009年楼市的成交面积迅速回暖,同比增长134%。楼市回暖带来的房价过快上涨引起了国家的重视,因此,在限购、限贷、限价等严厉的行政干预下, 2011年的住宅成交面积大幅萎缩。

 

分区域来看,2011年东、中、西部城市新建商品房住宅平均成交面积分别为459.46万平方米、442.07万平方米和481.06万平方米。三个区域的成交面积较去年相比分别下降20%、25%及28%。东部城市成交面积下降幅度最小。这主要是受到东部城市刚性需求的支撑,使得成交量的下降幅度放缓。

 

2011年30个典型城市新建商品住宅成交均价为10029元/平方米,较2010年上涨5%,房价过快上涨的势头得以遏制。2011年,中央和地方政府出台多项措施调控房价,并且随着调控政策的发酵,部分城市特别是一线城市的成交量开始锐减,这使得开发商的资金回笼受到影响。一、二线城市的开发商开始主动打破僵局,降价促销。特别是部分城市的外围区域,房价下跌幅度甚至到达30%左右。从历史上来看,2008年由于受到金融危机的影响,住宅市场成交低迷,住宅均价仅为7138元/平方米,但随后的救市政策使得房价出现了报复性的反弹,因此,2011年对于房价的合理回归有了更迫切的诉求。从中央高层的表态可以看出,未来新建商品住宅市场还将延续从紧调控的基调,住宅市场均价还将进一步回落。

 

分区域来看,东部城市2011年成交均价为11921元/平方米,高于中部城市7000元/平方米及西部城市6464元/平方米。2011年,东部城市的商品住宅成交均价相比2010年回落22%,中部城市为19%,西部城市回落速度最慢为17%。由于限购限贷政策的城市主要集中在东部,因此东部城市受政策的影响更大。因此2011年东部城市的商品住宅成交均价出现了滞涨,调控初显成效。

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