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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中国楼市不会硬着陆  

2012-01-04 14:15:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市不会硬着陆

 

    导读:新华社评论说,楼市调控进入深水期,屡调屡涨怪象终结。1月4日10点经济之声聚焦:房价在今年是再度反弹还是合理回归?量价齐跌的僵局怎么来打破?保障房能否成为楼市的稳定器?

  中广网北京1月4日消息据经济之声《央广财经评论》报道,新华社昨天(3日)发表评论认为,楼市调控进入深水期,屡调屡涨怪象终结。同时,人民日报今天(4日)也发表文章,认为中国有条件避免房地产市场硬着陆。

  新华社的评论认为,在刚刚过去的2011年,房价涨势得到遏制,房企资金全面吃紧,保障房建设创下历史新高。今年(2012年),楼市交易僵局能否打破,长效机制能否建立,保障房的“稳定器”作用能否发挥,这些都是今年楼市的看点。

  元旦期间,上海地区楼市成交惨淡。1月1日,上海成交84套商品房;1月2日,上海成交129套商品房,其中住宅类商品房成交量只有21套;1月3日,上海市商品房成交97套。北京地区2012年1月1日到2日,住宅网签总量与去年(2011年)同期相比大幅下跌近7成。

  按照中央经济工作会议明确的精神,有业内专家综合分析后认为,“遏制房价快速上涨”的目的初步达到。同时,上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态,今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。

  这一轮调控中,与房价稳中有降伴生的,是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“绝对短缺”的时期,交易的持续萎缩不是正常情况。

  如何打破僵局?有媒体认为,主要的办法是“两端发力”。对开发商,卡紧资金流,消除其囤房、囤地的根基,使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来;对购房者,则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道,使市场恢复正常的活跃度。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭发表他的观点。

 

  楼市调控初见成效 房价回归是长期过程

 

  新华社的评论说,去年楼市在越来越严厉的调控下,终于走上了理性回归之路,“楼市调控进入深水期,屡调屡涨怪象终结”。根据近期,尤其是北京上海楼盘元旦期间的表现,对市场目前的走势如何判断?房价到底有没有再度反弹的可能?杨红旭表示,去年的调控初见成效,目前还不能放松调控政策。

 

  杨红旭:去年的调控终于出现一个比较好的初步走势,因为整个去年成交量都比较低迷,但是去年的价格在10月份首次出现拐点,一直到现在价格依然是处于下行通道当中,量也比较低迷,所以我们说这个调控效果比前面很多轮要好。但是现在效果还没达到真正的预期,所以说我觉得政策还不能说很快放松。按照目前的市场惯性,政策只要不放松,那么2012年上半年房价还会持续下跌,甚至可能还会阴跌到第三季度或者是第四季度,所以说这个效果比较好。

  至于房价会不会反弹,我们在2012年很难看到房价出现大幅反弹,绝对不会重现2009年那样一个报复性反弹,所以我觉得2012这个效果基本上可以定义为越来越显著,到了第三季度我觉得这个效果基本上可以达到我们的基本预期。我觉得房价合理是一个长期的调整回归的过程,并不是今年要毕其功于一役。

 

  打破房市僵局开发商应更主动

 

  房价下行,一方面是政府调控的结果,另一方面也是开发商用降价的方式来满足市场的需求。但是这就出现了一个僵局,价格虽然降下来了,但是成交量也在下降。这是不是因为房价的下调还远没有到位,目前还不是消费者出手的时候?杨红旭表示,目前是购房相对较好的时机。

 

  杨红旭:这个时机是从大势上判断,并不代表每个个体去购买个别楼盘的选择问题。为什么房价跌,量也在缩呢?因为目前处于价格下跌的初步阶段,也就是说很多的企业还没有采取大力度的促销。去年以来尤其是去年9、10月份以来,个别企业像恒大、碧桂园、绿地这种企业降价幅度比较大,但是全国很多开发商大部分还没有采取一个大力的促销。企业不愿意促销,价格就不会明显下滑。第二,价格没有明显下滑,消费者也不愿意立马去入市买房子,所以说导致目前成交量比较低迷。我认为主要还是买卖双方没有达成一个交易活跃的时点,卖方降的幅度不够,买方观望不积极。

  杨红旭认为,如果想打破这个僵局,开发商应该更主动一些。

  杨红旭:因为很多开发商的资金链比较紧张了,但据我们的测算,目前整个全国开发商资金链的情况要好于2008年底的时候,所以说现在的降价情况,现在的深度还不如08年底的时候。但是随着时间的推移,政府不放松或者说是大幅放松的可能性不大,2012年上半年企业的资金面会继续紧张,可能会超过2008年底当时比较低迷的情况。今年上半年降价的幅度应该会达到,甚至会超过2008年底的情况,企业必须要降价的。

 

 保障房有助于稳定市场需防止房地产硬着陆 

 

  有观点认为,本轮楼市调控要想获得全胜,即价格调整达到调控目标,还要等待保障房集中的大批量上市。杨红旭表示,保障房并不是决定房价涨跌的唯一因素,保障房更多的作用在于稳定市场。

 

  杨红旭:保障房是影响中国楼市发展、影响商品房价格下调或上调的一个很重要的因素。保障房的供应量越大,越有利于商品房价格的稳定,但保障房绝对不是什么最终的利器,一定能保证房价保持稳定。因为很多国外的一些地区和国家,它们的保障房水平、保障房的制度比较完善,保障房的覆盖面也比较大,但是一样会出现房价的波动。所以说保障房并不是决定房价涨跌的唯一因素,还有很多信贷环境、税收成本等等。所以我认为保障房2013年开始供应量放大,这是有利于稳定房价的。

 

  《人民日报》今天发表评论认为,中国有条件避免房地产市场硬着陆。杨红旭对这个观点表示赞同。

 

  杨红旭:中国的楼市目前调整的现况跟国外不一样,跟当年的日本不一样,跟目前的美国也不一样,我们的整体情况是可控的。我们的楼市调整,这次应该是一种良性的、理性的回归,绝对不会说是整个楼市崩盘、房价泡沫破灭这样一个大幅的调整。所以说我们要看到目前调整态势比较好,但是另一方面也要谨防市场惯性过大过猛,导致房价下跌的幅度偏大,影响相关产业、以及经济平稳。

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