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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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美国的房子为何那么便宜  

2012-01-04 08:01:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国的房子为何那么便宜

 

这是网上看到一篇文章,作者不详。写的是美国住宅的事情,我对美国的楼市并没做过深入研究,但大致知道一些情况,我所知道的东西,基本与本文中所述相符,还有很多我不知道的,无法证实。但至少看起来,不像是胡编乱造。因此,与大家分享。内行的朋友,若看出其中错误,记得告诉俺。

 

1. 普通工人一年工资购60平方米住房

    我们先看看美国的最新房价。根据美国统计局和住房和城建部最新发布的报告,美国2010年11月共售出新房29万套,新房销售价格中间值为21.3万美元(含地价,下同)。美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米,地产面积中间值是1416平方米(美国住房多为独立别墅)。2009年,美国全国从业人员人均工资为43460美元,也就是说,美国普通工人用不到5年的工资可买一套300多平方米的新房,一年的工资购房60平方米。

    房价在15万美元以下的占17%,150000—199999美元的占27%,200000—299999美元的占27%,300000—399999美元的占15%,400000—499999美元的占6%,500000—749999美元的占6%,750000美元以上的占2%。

    2010年11月,美国20个大城市的房价比上个月下降了1.32%,比2010年8月下降了2.39%,比2009年11月下降了0.80%,比2008年11月下降了8.08%,比2007年11月下降了24.70%。拉斯维加斯房价3年间的降幅为51.61%,洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律的降幅也都超过了30%。

下面,我们再看看美国过去几十年来房价的变化。

 

    2. 房价涨幅低于银行利率

    美国2008年共有永久住房12820.3万套(另外还有440.2万套季节性住房),其中8040.6万套是独立住房,独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724,每2.37人拥有一套永久住房,2008年美国平均每个住户(住在一套房子里生活的人组成一个住户,与家庭户有别)2.55人,也就是说,美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%,租住率为31.7%。

    美国房价1940年平均每套为3.06万美元,1950年为4.46万美元,1960年为5.86万美元,1970年为6.53万美元,1980年为9.34万美元,1990年为10.11万美元,2000年为11.96万美元,平均每年上涨2.3%,低于银行利率。

    但是,小布什执政的8年是美国历史上房价涨幅最大的时期。由于小布什的减税政策,在他执政第一年就把克林顿卸任时留下的2370亿美元财政盈余降到1270亿美元,第二年即出现了财政赤字,也就是说,小布什用不到两年的时间就把克林顿留下的2370亿美元的家底给挥霍光了。小布什离任时,给美国留下了17500亿美元的财政赤字,创美国历史上财政赤字纪录。减税,使公民手里有了多余的钱用于房地产投资,把房价炒到了历史的最高点,房地产泡沫破灭引发金融危机,给美国乃至世界经济带来灾难性后果。

    下面,我通过美国朋友Jessica的购房情况,看看美国人买房和保有住房都有哪些费用。

 

    3. 用在房子上的税费

    2009年夏天,朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房。这所房子建于2000年,共三层,室内使用面积500多平方米,2厅、5卧、4卫、2车库(其中一个是2车位),房屋周围是绿地,地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内,风景秀丽,环境幽静,世界头号球手伍兹也曾来此打球。

需要说明的是,500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米,100多平方米的地下室虽然有地板供暖,但没有装修,所以不算面积。房子买下后,她装修了地下室,如果现在出售,地下室就算面积了,就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室,暗无天日,他们的地下室其实最多一半在地下,在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷,并更换了中央空调。

    房产交易时,除支付房款或首付外,还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用,所有这些税费加在一起,是房价的3%~8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房(房地产经纪人通常由卖方聘请),还需支付经纪人一笔费用,这笔费用是房价的5%~7%。

这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元,约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交,也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税,买房者从交易日开始,付房地产税。如果房子是按揭购买,还要对贷款额征收0.35%的印花税,另外加0.002%的贷款税(intangible tax)。对按揭购房者来说,房地产税由银行代缴。

除了房产税,还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳,每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶,一个用于放置普通垃圾,一个用于放置可回收垃圾,每月共交垃圾处理费20美元。

    美国保有住房的主要开销就是房地产税,一般来讲,美国的房地产税税率是住房价值的1%~3%。房地产税各地区之间差别很大,即使一个城市的不同街区税率也不相同,富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解,房价高的地区房产税税率也高,因为房子附近的公共投入大,学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有,给生活和工作带来很大便利,多交些税也是应该的。

    根据美国统计局提供的数据,2009年美国自住房估价中位数是185200美元,家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州,房地产税中位数为6579美元,税率为1.89%,房地产价值中位数为348300美元,家庭收入中位数为88343美元。房地产税纳税额最低的是路易斯安那州,房地产税中位数为243美元,税率为0.18%,房地产价值中位数为135400美元,家庭收入中位数为54216美元。

    美国1798年通过的关于财产税的法律,把财产分为三类:(1)价值100美元以上的房屋。(2)12岁到50岁的奴隶。(3)土地。可以看出,美国建国初期就开始征收房地产税,而且是房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时,就叫单一税率;当房产税的税率与地产税的税率不相同时,就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率,有的州实行劈开税率。单一税率计算房地产税简单一些,先分别评估房产价值和地产价值,然后两者相加,得出房地产的总价值,再乘以房地产税税率,就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计算房地产税略麻烦一些,先分别评估房产价值和地产价值,然后,用房产价值乘以房产税税率得出房产税纳税额,再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额,最后把房产税的纳税额与地产税的纳税额相加,就得出房地产税的总纳税额。

 

    4. 私有土地不如中国公有自由

    国内不少人认为,在美国买了房子,房子就永远属于自己的了,因为土地私有。

    这样理解就错了。首先,房子是有寿命的,中国民房的设计寿命一般为50-70年,设计寿命到了,房子即使不倒也不能住了,因为那就成了危房。所以,不管土地是公有还是私有,自己永远拥有这所房子是不可能的。

美国法律允许土地私有,但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右,剩余的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。

    在美国,你有块私有土地,绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例如,你买了块土地要盖房子,但房子的高度、式样、建筑材料,甚至连玻璃的厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批,你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。

    如果你买的是一处带地产的独立住房,除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外,你不得改动任何墙体,增加一个浴盆都要向市政部门报批。

    你有栋别墅,想种花草,花草也不许你随便种,一定要按照政府规定的种类种。院子里不能随便养宠物,狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有,院子里不准拉晾衣绳,不准立电视天线,国旗也不准挂在高高的杆子上。

    你看,你在中国的房子没有地产所有权,可这些事情你随便做,没人管你。在美国虽然土地归自己所有,但政府不让你做这做那,其实就是租用的,因为每年还要交土地税。

    不但是城市的住宅土地管理这么严,农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场,并不是你想种什么就种什么,种任何作物都需要有政府的特许证,让你种玉米,你不能种大豆,更不能改变农田的性质。

    有人说,美国土地私有,在土地下面发现石油,也是自己的。这也理解错了。在自己的土地上发现了石油,要开采,照样需要特许证,要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很多煤炭和石油,但政府都不允许开采,而是要留给子孙后代使用。

    不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”,但那只是个口号而已,在美国各种法律中,找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”,美国宪法照样规定政府为了公共目的,对私有财产给予公平补偿后可以征用。

    你看,从严格的物权意义上来说,在美国找不到一块土地是私有,也就是具有独占性,有处置权。其实,那些说有自己土地的人,从本质上讲就是从政府那里租来的,每年交的土地税就是租金,政府如果需要这块土地,根据法律就给征用了。

 

    5. 楼房住户没有土地产权

    在美国,如果是独立住房,也就是我们所说的别墅,那好办,你可以买块土地自己盖,因为那块土地上只盖你自己的房子,土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。

    城市的楼房就不同了,一栋楼房几十层高,就下面那点宅基地,怎么把那点土地分配给几百户人家呢?那块土地上的任何一个人,都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界,不管怎么分配,都不具备物权所要求的边界清晰和排他性,也就是说,对楼房居民户来讲,拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以,美国有关法律规定,公寓楼的产权仅仅是空间的产权(ownership of only the air space),不包括土地的产权。

    那楼房下面的土地算谁的呢?和英国一样,由于楼房的宅基地无法私有,所以,法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意,可以先成立一个公司,大家掏钱,把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来,这时,土地的所有权就归公司所有,也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地,那土地所有权就在开发商手里攥着,如果是他买来的话,当然,也许是他租来的,这时,土地所有权就在第三方手里。

    这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一,美国楼房住户有多种形式的选择,还有住房合作社形式的楼房,也就相当于中国的集资建房,大家掏钱买地盖楼,然后分配,但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理,交纳各种税费,因为土地所有权还是不在私人手里,仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。

美国有城市分区制度,哪里是商业区,哪里是住宅区,哪里是工业区,都有明确的划分,不可交叉使用。所以,住宅地很少有机会改变用途,这样,土地的升值空间很小。我们可以从统计数据上看出,美国的房地产价格,其实主要就是房子的价格。2009年,美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套,838.9美元/平方米,而当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米,平均为936.9美元/平方米。从数字上看出,美国新房的销售价格连建造成本都不够,也就是说土地一分不要,白送。

    我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限,但我们首先要明白一个大前提,那就是中国宪法规定土地不得私有,买卖土地是犯法的,是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚,土地使用期限是多少年,从什么时候开始,到什么时候终止。还有,我们住房的设计寿命不会超过70年,土地还没被政府收回,房子就倒了,考虑70年后的问题根本就没这个必要。

 

6. 美国人对宅基地所有权很淡漠

 

    美国虽然允许土地私有,在美国,人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时,我给朋友Jessica打电话,问她买的那所房子土地有产权吗?她疑惑不解,根本就没在这个问题上费过心思,住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。

    美国人在一所房子里居住的时间平均为7年,7年搬一次家,就图房子住得舒服,谁还在意土地的所有权是谁的呢。

    也许读者会说,有了宅基地所有权,就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累进税率,房子的价值越高,纳税比例越大,高达55%。在美国,继承房产相当复杂,要填写的报税表格就有60页,据说需要一个月才能填完。所以,美国人也不希望土地价值增加到房子上,不然遗产税很高,借钱也费劲。在美国,遗产税不交,房子就要充公。

在美国,有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉,因为自己有房子住,空着房子还要交房地产税,不合算。如果继承的是老房子,还要经常维修,不但费钱,还劳神,确实没必要保有,不如变现实惠,腰包里有钱,想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的房子,能几代相传,一两百年后,那可说不准是谁的了,因为美国有这样的法律,政府可把私有财产认定为古迹,从此,原私有产权者仅有使用权,还要负责维护,任何时候不得改变古迹财产的面貌,产权收归政府。

    纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产,有上百年历史,纽约市政府心血来潮,决定把它划入古迹保护起来,而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是自己的房子,想怎么改建就怎么改建,就把纽约市政府告上了法庭,官司一直打到联邦最高法院也没打赢。

    美国历史上曾有过取消遗产税的短暂时期,可美国富翁就是不依不饶,天天游说国会,要求恢复征收遗产税。如2001年,120名美国富翁联名在《纽约时报》上发表声明,呼吁政府不要取消遗产税。这些人包括比尔·盖茨的父亲老威廉还有巴菲特、索罗斯、洛克菲勒等。老威廉在请愿书中写道,取消遗产税将使美国百万富翁、亿万富翁的孩子们不劳而获,使富人永远富有,穷人永远贫穷,这将伤害穷人家庭。

 

    综上所述,美国的房价在历史上基本上是平稳的。中国人对房子的投入对许多家庭来说,不是一代人的劳动报酬,而是几代人的劳动报酬。不错,房价是由供需关系决定的,但中国目前的房子需求大多数用来炒房,真正需要住房的人是买不起房子的。炒房不像炒股票,股票就是个数字,建房要占有大量的资本,消耗大量的自然资源和劳动,造成严重的环境污染。所以,政府应尽快在全国城镇对超面积住房征收房产税,只有房产税才能勒住房价这匹脱了缰的野马。

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