注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

2012上半年房企资金压力只会更大  

2012-01-05 19:47:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
2012上半年房企资金压力只会更大

 

    媒体报道房地产企业上万亿债务偿还期限逼近,今年面临大考之期。房企资金链面临哪些鲜为人知的考验?债务缠身,房企会不会靠降价卖房挺过难关?既降价又保本,房地产开发商心中有着怎样的一本账?

  中广网北京1月5日消息据经济之声《央广财经评论》报道,表面风光的房地产开发商可能今年的日子更不好过,有媒体报道,房企的债务偿还高峰会在今年到来,除了银行贷款以外,海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四方面的债务也将逐个爆发。中国指数研究院昨天发布的数据显示,100个城市的住宅均价已经连续第四个月出现下跌,但人们纳闷的是销售量已经萎缩得很厉害,价格拐点也出现了,为什么房价的下调幅度并没有想象的那么大?

  世联地产董事长陈劲松揭开了谜底。他说,开发商还不那么缺钱,因为他们的债务在今年中期才开始逐步到期。东方证券的分析报告说,上市房地产企长短期付息债主要分布在未来3年内,但是有将近一半的债务集中在今年到期。如此看来,房企的大考之期会在半年之后吗?到时候会不会出现购房者所期待的价格下跌?经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭来做评论。

 

  主持人:上面提到的房地产企业债务,很多都是我们以前很少听到的,而且数量巨大,媒体公布的仅民间借贷这一项就有2万亿元,确实让人有些震惊。但是从你们的研究来看,房企今年是不是会面临着迫在眉睫的债务压力?

 

  杨红旭:债务指标其实很多的,首先看一个指标,上市公司的负债率。据我们的观察,118家上市公司的负债率应该是在2010年的第一季度时,负债率是比较低的,那时是61%,之后持续的攀高,2011三季度已攀高到64%。第二个指标是开发企业的资金来源,这个资金来源截止11月底,同比增幅是19%,这个是低于历史平均增幅的,平均增幅大概是25%。

 

2012上半年很多企业资金链将比较紧张

 

  现在,企业差钱的程度是要好于2008年底,2008年底时,开发资金来源只有5%以下,目前是19%。另外,经过模型测算我们发现,第三季度整个开发企业的资金链情况已经是偏紧,但要好于整个2008年。预计2012整个上半年全国的开发企业的资金链的紧张程度将赶上、或者超过2008年底那一波楼市调整中资金链紧张度。

 

  主持人:这个资金链肯定是紧张的,至于破不破裂,就像前一段时间被破产的绿城。因为在今年的话,可能有一些房地产企业的日子不会太好过了,如果想要避免这样的尴尬局面,那么在还债大限的到来的情况下,是不是只有降价销售这一张牌可打。

 

  杨红旭:关键无外乎是两个途径,第一个卖房子回笼资金,这个对于很多企业来讲是最主要的路径。第二个路径,就是再融资再借钱,不管通过银行还是高利贷还是房地产信托。我们要看这两个路径哪个更好使,我估计2012年的信贷政策会比今年要放松一点,但放松的力度也不会很大,远远低于2009年的近10万亿新增信贷。所以,2012年的信贷宽松度要略微宽松于2010年,房地产贷款也会相应的宽松一点,但宽松程度肯定超不过08年底和09年。

  很多企业不可能指望着通过银行来缓解融资困难,所以,很多企业还必须要降价,通过降价来回笼资金,这是一个根本性的路径。另外,今年很多地方债也到期了,大概有1.84万亿,地方政府也很缺钱,地方政府也希望银行来救地方政府,能给地方政府多放一些所有的城投债、平台贷等,所以2012年,企业和地方政府可能都在抢银行的钱,看谁抢得更多。

 

更大范围的商品房降价或出现在3-5月份

 

  主持人:再说降价,有地产商说了降价的时机很重要,越早越好。您怎么来看,什么时候出现更大范围和程度的商品房的降价?

 

  杨红旭:其实从2011年的9、10月份就开始降价了,金九银十梦想破灭之后,很多企业不得不承认现实是残酷的。在统计数据上,10月份70个城市房屋的价格指数首次出现拐点,我估计到上半年基本上都维持这样下跌的状态,很多企业到目前依然是还没有大力促销,第一,暂时资金紧,还没紧张到必须要大力促销,第二,很多企业觉得现在冬天了,现在是淡季,要观望一下。项目该开盘的不开,要等到3-5月份,这个时候可能会有很多项目推出来,假如3-5月份市场还没有真正回暖,那很多企业可能就会绝望,必须要大范围降价。

 

  主持人:什么价格才叫回归合理,现在陈劲松有一说法,他说房价跟租金的比例回报要正常,租金回报赶得上通货膨胀或略低一点,他觉得才算合理的,您怎么看?

 

  杨红旭:衡量房价合理与否,我们以前作过很多研究,归结为三个指标。第一是房价收入比,第二是租金回报率,第三是空置率。空置率现在中国没有统计数据,租金回报比也是很低的,中国住房出租回报率只有2%-3%,房价收入比就更不好说,全国现在是在8倍多,一线城市是在20倍左右。

  租金回报率要回归到像国外的5%-8%,是一个很长期很长期的过程,不可能指望几年内资金回报率就由2%增长到6%左右,这是不可能的。房价收入比也需要一个回归,房价收入比回归的历程要比租金回报率的回归时间要短,但无论是房价收入比还是资金回报率,都不可能指望在3、5年之内回归到位。

  所以,房价合理回归是一个系统工程,必须要打持久战,今年能够降一点,明年能够降一点,或房价涨幅不要高,低于人均可支配收入增幅。那么,终有一天,人民的可支付能力会跟房价相匹配的,这是长期工程。

  评论这张
 
阅读(2460)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017