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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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决定2012中国楼市的三大因素  

2012-01-07 10:48:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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决定2012中国楼市的三大因素 

决定2012中国楼市的三大因素

前段时间,参加新疆房地产高峰论坛暨易居创新峰会,做了一个较长时间的演讲,会后记者整理了一个发言稿如下,给大家参考一下。

 

 记者:都说地产业已经“入冬”,您认为这个“冬天”能有多长多久?

    杨红旭:房地产业入冬了,这是多数业界人士和房地产企业一致的感觉。万科等地产巨头亦明确表示转入“过冬模式”。

    那么,这次楼市调整将持续多久,冬天有多长?

    决定楼市短期走向的有个三要素:政策、资金、存货。首先,房地产政策仍然从紧。中央政治局会议已为明年经济工作定调,提出保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议同时强调,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。

    这一表述,让很多业界人士受不了,其实,11月以来,温总理的两次表态,已为政治局的这一定调埋下了伏笔。按此口径,明年政策难以大变,虽然不排降下半年出现松动。至少,46个限购城市今年年底不太可能退出限购。

    其次,从资金面分析,货币政策有所松动,但政府却强调信贷仍不向房地产松口。未来几个月,除了首套房贷款存在松动的可能性之外,房地产信贷环境不会显著改善。开发企业的资金情况继续趋紧,全国房地产开发企业资金来源增幅持续下滑,企业负债率明显超过近几年平均水平,项目销售资金回笼情况仍然糟糕,降价促销的压力也越来越大。

    再次,企业的存货量持续增加,尤其是可售未售房源库存很大。截至11月底,全国4个一线城市和4个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米,与去年同期相比,新增1276万平方米库存量,增长38.44%,部分城市楼市库存量已处于高位运行状态。

    国内楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月,全国房地产开发业综合景气指数在冬天呆了10个月。由于这次不可能出现2008年四季度和2009年那样的救市力度,所以冬天持续的时间预计将超过10个月。如果说2011年房地产业温度低于去年,那么明年还将比今年更低。

    房地产界人士与企业必须有足够的思想准备。覆巢之下,安有完卵?乌鲁木齐市也必然会受大环境影响,只不过影响相对小一些。

 

    记者:业界都说楼市还将继续深调,你个人判断后市如何发展?

 

    杨红旭:值得关注的是,随着时间的推移,房价由涨至不涨,再到10月出现下跌拐点,官方表态开始提及“这一个月来也开始松动”、“已取得一定成效”。

    逻辑并不复杂,随着调控房价的效果越来越明显,调控政策的高压姿态也就会一点点调低。我们需要关注的是,这一进程何时才会“由量变到质变”。

    短期而言,上述房价跌幅和持续时间达到时,中央调控政策应会有所松动(部分地方政府放松调控时间会更早些)。决定政策放松的次要变量是经济下滑程度。当前,经济稳中有落,还要看明年下滑情况,如果情况严峻,则有可能提前松动。

    长期而言,调控政策的全面放松,主要看另外两个因素:一是住房保障基本到位,即能够覆盖20%-30%的城镇居民,基本实现去年中央经济工作会议提出的“构建保障房体系和商品房体系”;二是抑制投资投机性购房需求的长效机制基本建立,比如房产信息全国联网、房产税全国推广等。

   三季度末时,我曾判断“政策底”已出现,但要想走出“底部”,却还看房价“脸色”。决定政策放松的主要变量有二:房价与经济。其中最主要变量就是房价下跌的幅度和持续时间。这一点没有精确坐标。

    政策从严、资金告急、存货高企,导致越来越多的房企促销出货,价格也必然持续下跌多个月份。然而,随着政策松动、价格下调、需求入市,预期明年房价将出现探底、筑底、爬升的“三步走”。

    我个人判断,未来半年,市场将继续探底。虽然不排除会有地方政府暗地里放松,但整个房地产政策难以出现明显放松。那么,两大因素将持续压迫市场。一是企业资金链告急,外部融资环境仍然糟糕,信贷定向宽松的春雨落不到房企头上。二是存货压力巨大,进入2011年以来,新建商品住宅存销比已连续8个月呈上升趋势。

    我认为,2012年的全国楼市各项指标会比2011年差很多,但是仍存在转机。

    从最近公布的居民购房意愿数据来看,楼市低迷的状况仍将会保持,预计将会在明年上半年探底,下半年会有回升的趋势,相比2008年的急坠急升,显现出一个底部宽平的U字形。我个人认为,乌鲁木齐市的楼市也会在明年三季度结束调整,逐渐走出底部。

    记者:对于部分购房者预期的房价下跌水平,您如何看?

 

    杨红旭:众所周知,房价需要下跌,但回落到什么水平才算“合理水平”?这是一笔糊涂账。

    从长期看,让房价与居民支付能力相适应,可算作终极目标,这是一个所谓“房价收入比”的概念。欧美国家房价收入比一般为3-5倍,发展中国家普遍偏高,7-9倍很常见。

    根据我们的测算,2010年全国房价收入比为7.8倍,似乎并不算离谱,但部分一线和东部二线城市在14倍左右,剔除经济适用房因素后,更高达20倍左右。因此,要想达到发达国家水平,还有很长一段路要走,这主要与经济发展水平有关。

    更具现实意义的是,未来一两年房价的合理下跌程度,若一定给个大致标准,我个人认为国内房价总体下跌10%-15%,一线城市和部分二线城市总体下跌20%-30%。

    需要特别强调的是,这里指代大部分购房者在某个时间段内可以实现的有效降价,比如明年某个时点,能够买到的房源价格,相较今年初“国八条”出台前的房价水平。如果依照统计部门数据,则不可能出现这么大的整体性跌幅。比如,上一轮楼市调整期中,2008年全国新建商品房成交均价,仅比2007年下跌1.7%;2009年3月,全国70个大中城市房价指数同比跌幅为1.3%。

    除了下跌幅度,还有房价下跌的持续时间问题。1991年后日本房价跌了十几年,1997年后香港房价跌了六七年,2006年以来美国房价跌了四五年。如果本轮国内房价同样连跌四五年,那绝对是一件“恐怖事件”。

    中国的经济增速、城镇化率、人口结构、住宅存量等诸多基本面因素,不支撑这一事件的发生,调控政策也不会这么“极端”。2008年8月至2009年2月,上一轮全国70个城市房价连跌6个月,这次下跌时间估计会更久些,但超过一年的可能性很小。如果这么估算,明年下半年房价很可能会出现弱势转机。对于想要购房的人而言,明年或是购房的较好时机。

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