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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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幸福了首批“房奴”,苦逼了谁   

2012-11-13 07:43:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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幸福了首批“房奴”,苦逼了谁

  

昨日媒体纷转一条新闻:《中国首批房奴即将还清贷款,房产已增值数倍》。从本世纪初我国迎来第一批住房贷款热潮至今,首批房贷将迎来清款大限,首批房贷族正进入无债一身轻的状态。“房奴”翻身当主人了,而当年的房产已增值了几倍。

 

显而易见,这是一篇“喜气洋洋”的报道。确实,我们应该看1998年房改积极的一面。房改之前,我国实行的是低水平的福利化分房制度,总体居住水平低,而且是大官住大套房、小官住小套房、职工住宿舍、盲流住桥洞。

 

改革之初,我国城镇人均住房建筑面积只有8平米左右,1998年慢增至20平米。1998年全面房改之后,住房建设提速,至2011年已超过32平米。按照2004年建设部政策研究中心发布的小康社会居住目标研究报告,计划2020年全面实现住房小康:一个核心指标是城镇人均住房面积35平方米。现在看来,预计将于2015年之前提前实现。除了人均住房面积的提高,还有住房功能的完善、小区环境的提升、社区配套的丰富。这是建国以来民众总体居住水平提升最快的十年。

 

房改之后第一批购房者,集中在2000年至2003年,那时贷款条件比较宽松,还贷压力也小。严格来说,他们根本没资格当“房奴”。因为那几年,我国房价还未进入快涨通道。:2000、2001、2002、2003年,全国新建商品住宅价格涨幅分别是2.9%、2.8%、3.7%、3.9%。而2004和2005年就剧升至15%和16.7%!真正的房奴,是从2004年开始出现,2007年后大量出现,2009年以后尤其为凄惨。

 

十年来,房价到底上涨了多少?2010年全国新建住宅均价为4725元每平米,比2000年1948元每平米,上涨143%,由于这一统计局口径的住宅包括了经济适用房等可售型保障房,一般民众会感觉明显低估。如果剔除保障房,则市场化的住宅价格,很多城市应上涨3-4倍左右。比如作为房价涨幅靠前的一线城市,上海的房价由2000年3300元每平米,上涨至2010年的约21000元每平米,上涨了5.4倍。

 

说完喜气的一面,还得直面悲凉的一面。要说喜,是对三种人而言的:一是拥有多套住房的富人;二是入市早且撤退及时的炒房者;三是对本世纪初首批购房者。而对于广大中等收入、中低收入、低收入这三类群体(按统计口径,占全部城镇人口的50%左右,另外还有刚毕业的学生群体)来说,房价持续快速上涨,使他们越来越被边缘化,生活幸福指标越来越低。

 

十年来,他们中的大部分人,住房面积应该有所增加,但他们的财产性收入很少,与那些有房的、有大房的、有多套房的、炒过多套房的人,财富差距以“高铁速度”在拉开。人比人,气死人。坐上房价“高铁”的人,与错过的人,对生活的感觉,完全是两样的。

 

在这一过程中,政府做了很多对事,官员们都说过很多了。有没有制度不到位、政策不妥当之事?昨天下午,住建部部长姜伟新在十八大新闻中心记者招待会上说:住房问题是民生方面的一个重要的组成部分,这些年成就很大,但工作上还有很多不足,我们会在今后的工作中努力。”态度还算诚肯。

 

概而言之,十年来,主要有两件事没做好。一是住房保障滞后了。1998年房改时,中央要求各地进行住房保障,可地方政府光顾着搞商品化住宅了,直至2006年还有很多城市根本就没建立廉租房制度。房价飙升,又不管穷人住房,拿到全世界,都没道理可讲。2007年在中央严令之下(24号文),各地才重新“补习功课”,2008年后才开始大力建设。二是调控房价不得力,措施多,但欠精准,手忙脚乱,比如2004-2006年失误地抑制了市场供应。还有,临时性管制措施偏多,长效机制、顶层设计,推进缓慢。

 

刊发于东方早报

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