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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市迷局,如何破解?  

2012-11-02 12:26:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市迷局,如何破解?

 

   中广网北京11月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,和去年同期相比,全国100个城市住宅均价连续第7个月下跌,跌幅为1%,比上月缩小0.4个百分点。其中,北京、上海等十大城市住宅均价接近每平方米一万六,环比上月上涨0.33%,与去年同期相比下跌0.6%。总体来看,十大城市均价环比涨幅接近百城平均水平的2倍,同比连续第10个月下跌,跌幅缩小0.75个百分点。在政策不放松、成交量继续趋缓的压力下,10月份百城住宅环比涨幅与上月持平,一线城市的价格又有所抬头。

  从资本市场来看,房地产板块昨天在股市中突然发力,创出半年来的最大单日涨幅。涨停的地产股高达12只。此外,由于热钱因素,香港金管局在十天内八次出手干预汇率,遏制热钱冲击楼市。可以看出,多重因素影响下,房价在缓慢上涨。那么这种上涨会不会持续,力度又会有多大呢?

 

  《央广财经评论》本期嘉宾:经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭。

 

  楼市最冷的时候已经过去

 

  杨红旭介绍说,整个楼市的触底反弹有一个过程。从3月份开始全国主要城市的房屋成交量持续攀升,量在价先,成交量先变化,价格再变化,3月份成交量开始自己反弹,到了6月份的时候房价基本上就由跌转涨了。5、6月份以来全国房价整体上是在上涨的。

  到了7月份,政府反复重申调控不动摇,导致8、9月份的成交量略有下滑,8、9月份的整个房价涨幅有所回落。10月份18日将公布70个城市房价指数数据,杨红旭估计房价可能会维持微幅上涨的态势。整个楼市最冷的时候已经过去了,房价保持一个小增,或者是震荡式爬升,是未来半年甚至一年的主方向。

 

  一线城市房价格反弹的压力更大

 

  百城房价平均上涨仅为0.17%,但是北京、上海、广州的一线城市他们价格环比涨幅是0.51%,是平均水平的三倍。杨红旭分析,一线城市房价格反弹的压力会更大。中国现在区域差异比较明显,比如说是今年以来的这次楼市回暖,一线城市销量增的比较快,去库存比较顺利,所以现在住房的供求基本上是比较平衡的;但是二线、三线尤其是三线城市存货量一直在增加,市场处于供大于求的态势。

  鄂尔多斯现在房价泡沫破了,供应量非常大。最近贵阳供应量也非常大。北京、上海供应量不大,价格涨幅也比较大。

  一线城市的去库存基本上还需要9、10个月,三线城市比较差一点,还需要十几个月,16月-17月时间。不同区域市场形态是有差别的,一线城市市场形态好,又供求平衡甚至是供不应求,房价肯定要涨的。 

 

  房地产业绩向好,政策平稳,对地产股是利好

 

  特约评论员杨红旭指出,地产股跟楼市之间基本上是同步的,但是略有提前。地产股的爆发从今年年初就开始了,二季度是比较明显的。三季度中后期地产股有一次回落。近期,经过两个月的盘整之后,再次往上走,而且是领涨大盘。现在很多地产股已经创了近两个月的新高。

   这说明,第一是宏观面趋于企稳,GDP可能三季度已经见底了,很多数据在向好。房地产作为宏观经济一个相对的领先指标,宏观经济触底反弹,地产股就是一个大的利好。

    第二个从行业面看,房屋销售情况持续不错,虽然是8、9月份略有下滑,总体上很多上市公司的业绩相比去年是非常不错的。再加上政策是趋于平稳,虽然7月份是比较密集的重申强调,但是8月份以来政策面基本上比较平静。业绩在向好,政策平稳,对地产股肯定是利好。 

 

  房价不可能出现大涨暴涨,但最好的购房时机已经过去

 

  杨红旭认为,房地产涨幅会维持一种震荡式的小增,房价不可能出现大涨或者是暴涨。如果说最好的购房时机是在上半年甚至是延续到了三季度,那么上半场已经过去,目前可能是中场,第二期还有下半场,下半场时机的利好性肯定比上半场要差一些。如果现在不买房,那么你到明年第三季度再回头来看就会发现房价又涨了一截。

  杨红旭建议,如果是自住,现在依然可以买房。到明年的年中,三季度前后,房价可能会达到短周期的高点,那个时候买房需要当心。

 

  房价涨幅一旦扩大,政策会进一步加码

 

  这两个月一直保持政策平稳,是因为房价涨幅比较小,8、9月份涨幅在收窄。甚至我们看7个城市房屋价格指数,9月份涨幅只有百分之零点多,基本上不涨不跌。杨红旭认为,如果房价涨幅很小,甚至不涨不跌,政策基本就会保持平稳;假如说涨幅在进一步扩大,我们抑制房价上涨这样一个调控方针是不变的,房价涨幅一旦扩大政策极有可能会进一步加码。

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