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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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住宅过剩与房价泡沫   

2012-11-05 08:10:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国住宅过剩了吗

 

近期,中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁的观点引发争论,他认为中国家庭资产的“泡沫化”,尤其是住宅领域的产能已经严重过剩,目前三分之一的产能已足够满足未来长期的均衡供需,未来3到5年内房产泡沫会破裂。

 

其实,近些年来,随着我国房价的持续上涨,关于房价泡沫论和崩盘论,一直不绝于耳。乍一听,这些言论似乎都有道理。然而,现实却是:房价仅有两次短暂的小幅下调,却从未大跌过,而住宅成交量则总体保持增长态势。那些甚得民心的“伟大预言”,一次又一次的落空。不禁让人疑惑,这究竟是为什么?

 

决定一国或一个地区房价长期走势的因素多而复杂,但归根结底,住宅存量规模与居民数量的匹配度,决定住宅的不足还是过剩。如果住宅存量已经远大于居民自住需求,则市场和房价很容易产生泡沫;如果住宅存量明显小于居民自住需求,则不可能生成系统性的房价泡沫。

 

户均住房套数,是一个非常核心的指标。一户人家,不管是私有的,还是租住的,至少得平均有一套房子,才算能基本满足需求。所以,户均一套房,就成为一个国家或地区,住宅短缺与非短缺的分界线。然而,即便达到户均一套房,仍然难言满足需求,因为还有学区房需求、度假需求、工作流动带来的临时性租房需求等。任何时段内,社会上总是存在一定量的闲置房。

 

不妨先看发达国家的经验。日本户均住房套数于1968年超过1,1980年代中期户均住房套数超过1.1,2008年达到1.17套。韩国户均住房套数于2002年超过1,目前该值达到1.08。美国1965-2009年间,户均住房套数基本稳定在1.12左右。英国自1960年代以来户均住房套数超过1,1980年代该值达到最高为1.08。

 

2005年国家统计局人口调查数据显示,我国城镇居民家庭住房套户比为1.04,即那时的我国城镇居民家庭已经实现了“户均一套房”。但从住房质量上看,2005年我国城镇住房成套率只有77%(成套住房包括独立的起居室、厨房和卫生间),成套住房套户比仅为0.8。按照近几年的发展速度,当前我国城镇户均成套住房套数应该接近1。相当于日本1970年前后的水平。以此衡量,尚不能断定我国住宅存量已经饱和。反倒是,住房需求还将继续平稳增长10-15年左右。

 

不过,在全国住宅存量不过剩的前提下,少数地区却形势堪忧。去年以来,全国有两个城市的住宅市场,表现比较糟糕,同时也特别有名,一个是温州,另一个是鄂尔多斯。从市场特征上分析,两地皆存在巨量的社会闲置资金,民间高利贷猖獗,过去几年楼市中的投资投机需求非常旺盛,导致房价出现泡沫。若从住宅存量的合理程度来看,鄂尔多斯尤具典型意义。

 

鄂尔多斯是中国典型的资源型、暴富型城市。过去几年,当地富裕阶层纷纷将房地产作为重要投资方向。据大致估算,从2005年到2011年,此地房价6年间翻了差不多6倍。2011年10月,多家媒体报道,鄂尔多斯的地产老板王福金欠债自杀,整座城市人心惶惶。同时据新闻报道,该市人均拥有3至4套房,按去年的住宅建设速度,两年后商品房总套数将使人均住房拥有量达到10套以上。在耗资千亿元打造的康巴什新城,成片住宅区人烟稀少,近乎空城。

 

媒体报道的现在人均3-4套房、未来10套房可能有夸张的成份,不妨根据官方数据进行测算。根据鄂尔多斯市统计公报,2011年全市户籍人口为154万人,其中非农业人数为49万人,常住人口为200万人,也即外来人口46万人,城镇常住人口141万人,城镇化率约71%。假如本地城镇人口(其中46万为本地农民)中的六成、外来人口中的5%具有购房能力,则共60万人具有购房能力。2011年全市商品房销售面积为439万平米,其中约七成为商品住宅,也即307万平米,人均购房面积5点多平米;而2011年全国城镇人均购房面积仅1点多平米。全市房地产施工面积4122万平米,按七成为住宅计算,也即2885万平米,人均增加48平米,户均(按一户三口人算)约144平米。按此情况推算,几年后本地家庭平均拥有3套或以上住宅,存在较大可能性。

 

另外,鄂尔多斯并非人口导入型城市,未来人口增长前期并不乐观。在户均套数达到或超过3的条件下,房价泡沫显著。投资投机性资金一旦断链或撤离,房价很快就会大跌,正如去年以来的现实。因此,从全国范围来看,我国房价并非高得离谱,仍有坚实的需求支持当前价位,但对于鄂尔多斯这样的城市,则危局尽现。

 

刊发于房地产世界

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