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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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温州房价泡沫破灭之“血训”  

2012-11-09 08:36:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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温州房价泡沫破灭之“血训”

 

今年以来,先后有三个城市楼市,频频被媒体“唱空”。一是鄂尔多斯,供应量严重过剩,价格大跌,成交低迷,部分房企资金链断裂,少数项目停工,有烂尾的风险。二是温州,房价大跌,部分房企资金紧张,有老板跑路。三是贵阳,潜在住宅供应量大,但成交平稳,价格近几年并无大涨,当前亦无大跌。

 

近日关于温州的新闻较多,比如有媒体报道“温州房价大跳水,楼盘最大跌幅超50%”。从世界房地产发展史上看,一个地区房价整体下跌三成,就可算作泡沫破灭,比如最近的一个著名泡沫:美国房价从2006年触顶下跌,至2009下跌超三成。当前温州应有楼盘价格,较去年上半年高点下跌五成,但全市房价不可能下跌这么多。

 

从市场数据来看,自去年下半年以来,温州房价一直领跌全国。比如今年9月,全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%,而温州下跌幅度最大,为16.4%(70个城市中不包括鄂尔多斯,尚不知二市哪个房价跌幅更大)。当然,这只是房价指数,波幅小于实际成交价,相当数量的楼盘价格同比去年9月,跌幅应达三成左右,虽有些许勉强,但也可认为是“泡沫破裂”。从成交量上看,2009、2010和2011年全市新建商品住宅成交面积分别为273万平米、229万平米和113万平米,可见2011年同比惨跌五成。

 

温州房价泡沫缘何破灭?可归结为行业内部和外部两个方面。一方面,这是行业疯狂的代价。一般市场规律:涨得高,跌得深。2009-2010年,全国房价经历了一轮上涨,其中多个月份,温州领涨全国。比如,2010年1月,70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%,而温州为15.7%,4月最高达26.1%,雄霸第一。其实,不仅温州,整个浙江,都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。比如今年9月温州房价跌幅最大,其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致:比如2010年1月,温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。

 

另一方面,行业外部环境恶化。去年以来,全国经济增速下滑,以民营经济为主的温州,情况尤其糟糕。很多温州开发商的主业是制造业,主业不景气,对房地产辅业的资金支持大减。其二,去年全国少数地区民间高利贷泡沫破灭,其中以鄂尔多斯、温州最为严重。高利贷与房地产纠结在一起,相当部分高利贷资金流进房地产开发领域,或直接投机购房,房价下跌,加上实体经济萧条,导致高利贷链条断裂。去年6月底,温州不良贷款率为0.37%,今年9月末升至3.27%,远高于今年三季度全国商业银行0.97%的不良率。信贷资产变差,致使银行不愿放贷,企业融资更加困难。

 

温州,一直是中国民营经济、市场经济,最为发达的地区之一。2009年以来,温州房地产市场由直线上涨,转为直线下跌,既说明了国家房地产调控在温州效果显著,又反映出市场机制也在调节房价水平。这应属政府“有形之手”和市场“无形之手”,在楼市中共同发挥作用的典范。

 

当前,全国房地产市场正在走出低谷,随着3月以来成交量持续活跃,价格也由跌转涨,但近期涨幅收窄,基本趋于平稳。正如温总理所言:调控初见成效,但效果还不稳固。对于那些房价明显偏高的城市,地方不应有意托市。比如前段时间有新闻报导说,无锡相关部门干预某楼盘大幅降价,而应让市场机制说话。反之,假如房价没有泡沫,那么即便调控从严,也不必担心楼市会崩盘。

 

从购房者角度分析,近些年温州人在投资房产方面,未免有些丧失理性。2003年开始,“温州炒房团”声名渐隆,先是去上海炒,后来全国多个城市都出现了他们的身影。炒来炒去,最后把自己的“老窝”也炒爆了。据新闻报道,2009年底和2010年在房价高点入市的温州炒房者,至今被套者不在少数,被套在自家门口的也大有人在。

 

我们从不否认,中国房地产市场仍有较大的发展空间,长期来看,房屋保值增值的属性仍然存在,自住性购房者何时入市都无妨。但是,温州炒房团的兴起、疯狂、衰落、崩灭,为那些依然对炒房怀有浓厚兴趣的国人,敲响了警钟。好自为之吧。

 

刊发于东方早报 

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