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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地产老板跑路意味着什么  

2012-02-11 00:18:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产老板跑路意味着什么

 

记得每一轮楼市调控进行到关键时点,都会引发一个争论:到底是开发商先扛不住,还地方政府先HOLD不住?有时,还会涉及银行、投资者等。当前,又现此况。近期参加一个电视节目,多数嘉宾讨论的结果是,这次开发商先坚持不住。

 

开发商群体的处境不妙,反映在三个层面:一是,近日长沙又曝出一起开发商老板跑路事件,这已是去年以来长沙的第五起了。二是,截止去年底,北京、武汉出现几百个开发商不再续延开发资质审核,数量较前年大幅增加,这就意味着除了部分项目公司正常消失外,更有非项目公司非正常退出开发行业。三是,企业收缩经营,减少拿地,裁员现象层出不穷。

 

2011年,全国商品房销售面积再创历史新高,同比2010年增长4.9%。然而,这一数据包含了部分产权式保障房的数据,若论纯市场化的商品住宅,则一二线城市成交量平均下跌超过二成。由此推算,多数开发商企业的销售业绩,将比2010年出现一二成的下滑。

 

大家比较关注开发商群体中的一线品牌。2011年中国房地产企业销售20强,门槛明显提升,分别达到180亿元和166万平米;上榜的龙头企业销售业绩上涨速度更超出了平均水平;全国前十强企业市场份额达到10.43%,较2010年上升了0.32个百分点。若论销售金额,万科排第一,超过1200亿元;若论销售面积,恒大称老大,超过1200万平米。相较而言,以高端产品为主的绿城,业绩出现负增长。不过,绝大多数地产巨头,都没有完成年初制定的指标,作为唯一一家销售超过千亿的企业,万科也没达标。恒大、华润、中海等少数房企,业绩增长显著,完成了指标。

 

显而易见,与中小企业哀鸿遍野的惨状相比,大型企业的情况要好很多。记得2008年3月,潘石屹曾提出“百日剧变论”,结果虚惊一场,随着2009年房地产市场的快速、持续反弹,并无多少企业倒闭,反倒让很多“猪坚强”变得更加强壮了。而这一轮调整,情况将比上一轮更加严峻。

 

关键在于,2008年四季度中央开始救市,同时也在大力度救经济,狂发货币,导致流动性泛滥,投资投机性购房需求在2009-2010年上蹿下跳,推高了房价。这次,官方至今仍在频频表示楼市调控不放松。即便是货币政策正出现局部放松,新增信贷总量将超过去年的7.5万亿,开发贷款也不会有明显增加,最多是自住性购房贷款(尤其是首套房贷)有所放松,总量些许增加。

 

在这种政策背景下,今年楼市还将继续调整,房企不可能重演2009年的“胜利大逃亡”,最艰难的时点,尚未到来。所以,即便是地产大佬们,也不约而同的调低了2012年的销售预期,比如,恒大定为800亿元,与去年实际销售额持平;绿城为 400多亿元,远低于去年的目标(550亿元),较去年实际业绩小幅增加;中海为800亿港元,与去年目标一致,但比去年实际销售额调低了约8%。

 

这一现象,为近十年来所罕见。不过,也有可能,到今年年底的时候,很多地产巨头会发现,他们的预期偏悲观了。毕竟,现在是市场非常悲观的时点。但有一点勿庸质疑:2012年10强房企的市场份额还会继续上升。过去十几年,房地产开发行业的门槛太低,阿猫阿狗,有点钱,有点关系,都能混进来暴利一把。去年以来的市场调整,企业临危,也是行业优胜劣汰加速的时段。有利于提高行业集中度,让真正优质企业占有更大的市场份额。按去年销售金额,老大万科(约1200亿)仅占全国商品房总销售金额(约5.9万亿)的2%,全国10强企业也只占10%。相比成熟市场,我国房地产开发业的市场集中度还须显著提高。当然,也许会有人担心形成寡头垄断怎么办?未来15年,都不需为此而杞忧。

 

有人说,未来几年中国的开发商将消失九成!我想不会这么快。只要开发总量不出现大幅萎缩,企业数量就难以剧减九成。未来10年,全国的开发商数量预计将会减少一半左右(现在6万家左右)。主要是中小企业退出,大企业继续壮大,“国进民退”仍难以避免,21家合规央企扩张步伐不会太小,而保障房建设还须地方国企出力。

 

刊发于华夏时报 

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