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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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天量存货会压跨楼市吗   

2012-12-16 15:54:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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天量存货会压跨楼市吗

 

前段时间,一则新闻让业界惶惶不安:“数据显示,截至今年10月,全国待售面积约为3.2亿平方米,超过去年底的2.7亿平方米,并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,所需时间甚至要达到10年。维持在高位的待售面积,成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。”

 

3.2亿平米的待售面积,到底有多少严重、多吓人?不妨回顾一下历史。2008年开始,伴随房地产市场的下行,至2009年初时,一些房地产开发巨头制造了一波“空置率危言”,他们根据国家统计局的数据,以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础,推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算,自然而然地推算出2009年全国商品房空置率将达30%以上,并提出“大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。”

 

“2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米”,这是国家统计局的数据,空置面积的标准定义:报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

 

统计局的空置面积,完全不合国际惯例:按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。所以,经过媒体炒作、社会质疑后,2009年后官方不再将“空置面积”称谓,改成了“待售面积”,它只说明尚未售出和租出的新建商品房的面积,表明的短期内的市场供求情况,而与全社会的长期性的房屋空置无关。

 

实际上,1995年以来,随着我国商品房成交量的不断增长,待售面积也随之增长,只有2004年和2007年出现过小幅下滑。增长是正常的,因为伴随着市场交易规模的扩大,总有一些房源在推出后,需要一个去化周期,不可能一开盘立即卖光;另外,很多楼盘都会剩下一点尾盘,或者房子有缺陷,或者开发商不急于出售。

 

因此,看待售面积增减,意义并不大,至2012年10月底,全国商品房待售面积为3.3亿平米(而非3.2亿平米),比2011年底增加了约0.5亿平为平米,记者采访不靠谱的专家,得出不靠谱的结论。很多“看空派”借题发挥,认为空置面积爆增,有些上市公司的存货需要10年才能去化完(这又扯到另一个不同的口径:上市公司的存货概念很宽泛,不仅包括可售房,还有未售的土地和工程),市场快崩盘了,房价很快将大跌。这是一种完全不着边际的论调,如果一些不明真相的民众相信了,又要错过购房时机。

 

为了更好表现待售面积的合理与否,可以用“商品房待售面积除以年度商品房销售面积”,就可以知道二者之间的关系。1996-1997年,这一比值高达78%,表明积压严重,反映出那时中国楼市非常低迷。其后,这一比值呈下降趋势,说明房改之后,房地产市场渐渐步入快车道,市场供不应求。2007年,达到17%的历史性低点,那年楼市最疯狂。2008年楼市低迷,这一比值首次反弹,2009-2010重新回落(市场回暖),2011-2012有所上升(市场降温)。2012年这一比值为30%,仍远优于2004年之前。哪来的高危库存?

 

因此,国家统计局的待售指标,并不能精准反映实际供求。笔者一般用典型城市的商品住宅待售量,来分析短期市场存货压力。从2011年二季度开始,全国20个典型的住宅库存持续增加,2011年 12月至今,总体高位盘整,明年应呈减少趋势。一二线城市,与三线城市的走势有差异。一二线城市的库存于2011年12月,之后持续小幅下滑,三线城市直至11月才出现顶部迹象,但还有待进一步印证。

 

虽然去年以来库存增长,当前仍处历史高位,但今年3月以来,成交量也在快速增长。其结果是,存货去化周期快速缩短。2012年8月以来,一线城市和部分二线城市的住宅存销比再度回落至8-9月,与2010年一季度的水平相当,而后者当时处于市场处于繁荣期,总体供不应求,房价大涨。所以,今年下半年以来,一线城市房价止跌反弹现象显著。而三线城市,当前住宅存销比略超15个月,高于2010年一季度的12-13月,所以我们可以看到,很多中小城市的房价水平,仍低于去年。。

 

总而言之,当前我国住宅库存量,确实处于历史最高水平,但不必过忧。至于鄂尔多斯和温州的房价大跌,具有一定的特殊性,不能视为全国房价泡沫崩灭的开始。全国一二线城市的去货周期已降至相对合理区间,房价不仅不会崩盘,已经连续的数月,明年总体仍具有一定的上涨动力。

 

刊发于华夏时报

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