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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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未来住120平米的房子不算啥   

2012-12-04 08:08:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未来住120平米的房子不算啥

 

今年二季度以来,住宅市场出现了复苏、回暖的行情。与之相适应,部分大企业销售业绩喜人,比如万科前10个月的销售金额已率先破千亿。笔者分析了住宅成交结构,发现中小户型吃香。以这类户型为主打的地产商,尤其是万科,日子过得相当不错。

 

以9月份为例,全国20个典型城市的小户型(90平米以下)、中小户型(90-140平米)、中大户型(141-200平米)、大户型(200平米以上)成交量同比增幅分别为40.8%、59.5%、44.2%与-3.5%。当然,就短期因素而言,限购、限贷等政策压制了中大户型需求。2006年住建部推出“90/70”政策时,就不招房企待见,以至于很多开发商通过偷面积、相邻的两户设计成一套卖。孰料,现在中小户型却成为“吸金大户”。

 

从全国整体分析,多大的户均面积,才是合理的?这个问题值得探讨一下。人们对于居住空间大小的感受,有一个舒适度的问题。比如一套两居室的户型,建筑面积80平米,基本舒适,当前我国主流的刚需楼盘多如此;100平米比较宽敞;130平米,多出现在高档楼盘中;如果只有50平米,则比较局促,1980年代建设的老公房即如此。至于当前在我国经济发达的农村地区,普遍出现的二层或三层小楼,实际上空置、浪费现象非常严重,农民更多的出于攀比心态而如此建房。

 

如果不由人看房,算算全国住宅总量,2012年城镇人均住房面积约33平米,按一家三口,则套均面积约100平米。根据第六次人口普查数据,全国及城镇户均住房建筑面积随着时间推移不断增加,80年代至90年代增速明显,2000年以后增速相对放缓。2000以后建的住宅,只占全部存量住宅的37.9%,这部分住宅套均面积已有些舒适了。比如,城市约95平米的套型,一般能做成宽敞些的二房,万科能做出功能紧凑、布局合理的三房,可以满足一般白领三口之家的居住需求了。

 

再来看国外经验。美国套型最大,套内面积平均超过150平米;英国较小,只有87平米。日美英德法五国平均来看,套内面积为106平米,若按80%的得房率倒推,建筑面积为133平米。他们的租赁房比重远大于我国,而租赁房套型面积明显小于自住房。若算自住房,则五国平均套内面积为124平米,建筑面积为155平米。不比不知道,显而易见我国套均面积仍偏小,即便只算2000以后建设的房子,也与他们存在明显差距,如果算上全部存量,则我们的住房条件,仍有巨大的提高、改善空间。

 

也许,有人会拿香港说事。香港将住宅分五类:实用面积40平方米以下的户型叫做A户型,约占住宅总量的一成;B户型40-69.9平方米之间,C户型是70-99.9平方米,香港人称之为“中大户型”,约占八成;而D、E户型是100平方米到159.9平方米,100平方米以上才叫大户型,或者称豪宅,约占一成。大家要明白,香港人多地少、房价很高,住房情况在全球范围都属特例,套型面积比同为城邦的新加坡还要小。

 

当然,美国和西欧的国情跟咱们差距同样大。就全国而言,日本的情况具有较大的参考价值。日本套均住房使用面积由1968年的73.86平方米(折合建筑面积约为92平方米)增加到2008年的94.34平方米(折合建筑面积约为118平方米)。与此同时,人均住房面积由18.7平方米(折合建筑面积约为23平方米)增加到36.3平方米(折合建筑面积约为45平方米)。现阶段,日本套均住房使用面积基本稳定在94平方米,折合建筑面积约为118平方米。也就是说,咱们国家即便仅算2000以后新建的住宅,其套均面积都小于日本。

 

另外,与大陆同根、同祖、同文化的台湾,其住房情况具有更大的参考价值。从1978年到2005年,台湾人均住房建筑面积由16平米增加至约41平米,套均面积由79平米增加到约140平米。当前大陆城镇家庭人均住房面积,相当于台湾1997年前后的水平;大陆城镇套均住房面积,相当于台湾1987年前后的水平。若仅拿台湾经验比对,我们的住房面积还有一定的提升空间。

 

刊发于房地产世界 

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