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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房地产调控应该“有保有压”  

2012-02-22 08:59:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控应该“有保有压”

 

“房地产调控”,早已成为业内人士天天挂在嘴边的术语。然而,这一术语的具体内涵及演变,却又似清非清。尤其是,在当前房地产调控和市场走势敏感时期,又该如何认知和理解呢?

 

房地产调控,主要是调节市场温度、规范企业行为、维护市场秩序,而且并非只有打压才叫调控。自90年代以来,共计经历过五次调控,1993-1994年抑制开发投资过热、1998-2000年改革促进住房市场、2004-2007年控制楼市大涨、2008-2009年刺激住宅消费、2010年至今遏制房价上涨。

 

任何一轮调控,随着效果的逐步显现,都应该“相机抉择”的进行松动,直到效果基本显现之后,就该停止调控。如果调控过头,则不得不倒过来实行反向调控。这个道理很简单,调控的功用,原本就是市场偏热时加凉水,市场偏冷时加柴烧。

 

需要指出的是,商品住宅价格,越来越成为调控的重点,甚至成为最近这轮调控惟一的核心目标。著名的“限购、限贷、限价”三限令,在史无前例严苛打压房价的行政干预手段之下,去年10月开始全国房价出现下行拐点,至今仍在继续下跌,房地产市场风雨飘摇。

 

显而易见,当前调控效果正在显现,政策应该考虑微调。如果把“调控”二字做分解,则“控”的比重要减少,“调”的戏份要增多。也即对于严厉的控制措施,进行适度的松绑,从而避免房地产市场出现超预期的大跌。那么,如何调整力度?

 

首先,要对住宅需求进行二分。一方面,对于投资投机性购房需求,要继续进行抑制,未来等房价回落到合理水平之后(需要几年),可考虑将投资需求网开一面。另一方面,加强对于自住需求的保护和政策优惠,也即加大信贷、税收的差异化程度。

 

关于自住需求,又可细分为两类。一类是首次置业需求,另一类是二次改善需求(2008年救市时曾提出明确标准:人均住房面积低于所在地区平均水平)。对于首次置业需求,中央相关部委,近几个月已有多数表示,要进行优先满足。至于二次改善需求,中央官方尚无表示,不过近期芜湖新政被叫停,与此有些许关系。

 

芜湖新政,关键内容是给自住型普通住宅以契税补贴。注意,并无指代首套房。在遭到舆论批判后,当地官方特意发文解释:购置首套房家庭、人均住房建筑面积在30平方米以下家庭或现有住房为不成套住房的家庭,为改善家庭居住条件而购买的自住改善型普通商品住房。结局,还是被叫停。说明在当前阶段,高层并不想将二次改善需求纳入放松范畴。

 

笔者的观点是,上半年要尽快落实对首置需求的政策优惠,下半年视楼市情况而定是否也关照改善需求,如果市场依然低迷,房价下跌不止,则应保护之。对于首置需求,主要在房贷和税收方面扶持。对于普通住宅,首付不超过三成,贷款利率不超过基准线,其中对于90平米以下的普通房,首付二成,利率不超过基准利率的九折。契税的减免,放权地方政府。

 

对于大家关注的限购政策。第一,46个城市今年不可能全部退出;第二,部分房价并不高、调控效果明显的二三线城市,下半年应允许进行局部放松;第三,局部放松的方式:只限普通住房,放开高档房;建立居住证制度,放宽外地人,尤其人才的限购标准。

 

刊发于房地产世界杂志

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