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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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大家关心的那些房事  

2012-02-26 09:29:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大家关心的那些房事

 

前几天,做了一期微访谈,聊了一些大家关注的事,辑录部分问答如下。

 

露露sprite露露sprite:向@杨红旭 提问:对作为南京江宁风向标的高端楼盘绿城水晶蓝湾降幅34%,您怎么看?

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :南京、杭州这类二线城市,住宅存货压力甚至大于一线,所以有标志性楼盘明显降价,也不算意外。由于限购限贷抑制了高端需求,高端项目一般不太会大降,只能说明这个项目的企业或者资金非常紧,或者有更大的发展战略企图

 

 

nina_jiang懒懒nina_jiang懒懒:向@杨红旭 提问:杨院长,你好。我个人感觉改善型需求量是很大的,一旦政策松绑,又会重蹈覆辙,越调越涨,始终觉得多次的调控就像是个恶性循环般!杨院长咋看待这个现状?

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :别怕需求反弹。未来十年至十五年,中国住宅需求总量可能与过去十年相近,但保障房比重将大幅提高。改善需求无法人为抑制,总归要释放的。房地产调控是为了稳定市场温度,冷了加火,热了加冰,这就是房地产市场的周期性,与之相适应,政策也是周期性松紧相间的

 

 

 

黑猫赤瞳黑猫赤瞳:向@杨红旭 提问:杨老师,我们一直在说“督促房价回归合理水平”,这个合理水平是什么水平?怎么界定是否合理呢?现在虽然大家都说房价在降,甚至有人说触底,但我感觉大部分一线城市的人还是买不起房子,那什么样的价格才是既合理又能让大家买得起的呢?

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :市场意义上的合理房价:是指成交价,存在即合理,由市场说了算。政治意义上的合理房价:百姓别老是抱怨、闹事。老杨认为的合理房价:中国全国的房价收入比保持在6-7倍是合理的。至于很多人仍买不起房,是正常合理的,因为在绝大部分国家,四成民众买不起正常

 

 

自鱼_自乐自鱼_自乐:向@杨红旭 提问:楼市调控可能在一定程度上使房价有所下降,回归到房价的“合理”,但是却不一定能达到购房者认为“合理”的水平。请问,开发商和购房者之间的矛盾,是不是一对不可调和的矛盾啊?大家关心的那些房事

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :开发商和购房者,是死对头,又是好哥兄。近十年来如没有这么多开发商,尤其是大开发商供应住宅,优质住宅,中国人的住房水平不会提高这么快。但开发商要赚钱,多赚钱,只能赚购房人的钱。市场经济,买卖自由,二者既有矛盾,又很亲密。

 

 

     房仲房仲:对 @杨红旭 提问:请问杨院长,我个人感觉第二季度可能会用房产税取代限购,有可能嘛?

     杨红旭 杨红旭新浪个人认证 :房产税试点增加,估计不会特别快,但今年还是有可能的。当前,国家对于房产税还在总结评估效果,两会期间可能会有所讨论。增加城市是必由之路。由于今年增加的城市不可能多,所以即便这些城市顺势取消或放松限购,对市场影响也不会太明显

 

      苏珉杰苏珉杰:向@杨红旭 提问:有消息称13年将会是中国房产市场一个很大的转折点,但是又没说清楚是往哪个趋势发展,我们是否可以理解为明年政策松动,亦或者变相放宽政策亦或是别的?请问您有何看法?

      杨红旭杨红旭新浪个人认证 :2013年,房地产市场表现,整体上将好于今年。政策也会比今年松,保障房供应房也会更大。

 

 

      期待微风期待微风:向@杨红旭 提问:现在的楼市的调控我感觉没啥意义,买不起房的还是买不起,房子价格要降,老百姓收入要提高啊,我在石家庄生活,这边房价6000多一平米,我一个月收入3000多算是中等了,首付不知道要攒多久才能买上房子!银行也趁火打劫,首套房利率也不下调

      杨红旭杨红旭新浪个人认证 :任何一个国家,住宅问题都得靠两种方式解决,一是市场提供商品房;二是政府主导保障房。但二者之间,往往存在一种所谓的“夹心层”,买不起前后,也没资格享受后者。这是个世界性难题。我想:一是须政策多照顾,比如公租房;二是商品房价格别大涨;三是先租房

 

  

 

      于亚静-CRIC于亚静-CRIC:向@杨红旭 提问:杨老师您好,您认为对于一个地产新人来说,建立完整的全面的对房地产的认识应该重点从哪方面入手?如果方向是研究型的。

      杨红旭 杨红旭:多看老杨博客和微博,是一个捷径噢。同时,多看些房地产类的书籍和杂志。

 

51资金项目网官方微博51资金项目网官方微博新浪机构认证:向@杨红旭 提问:杨老师,您好!我们都知道,芜湖的楼市新政仅三日就被叫停了。相比于芜湖的楼市新政,上海的二套房政策又能有新意?它的前途又将如何?

杨红旭 杨红旭新浪个人认证 :这事大家很关心。但上海此政与芜湖不同,上海属旧政,满三年的居住证者,都是长期生活工作于上海的,应该享受市民待遇。芜湖是一个多项优惠措施的新文件。然而,由于近日上海之事被媒体狂炒,这与当时芜湖的境遇相似,所以,上海此政不是没有可能被叫停的。

 

 

我是mickey猫我是mickey猫:向@杨红旭 提问:您觉得绿城全民售楼的营销手段如何?会不会只是炒作?大家关心的那些房事

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :不是炒作。是市场压力下的变招。在一定程度上,能促进销售,但并非长远之计。中国的房产经纪人制度,应该继续发展完善,向国外学习,这样就像律师一样,只要获得执业资格,就能单独为开发商服务,而非一定在大的中介构中做事

 

 

吴其伦吴其伦新浪个人认证 :向@杨红旭 提问:上海继放宽普通商品房标准后再度救市,悍然出台政策松绑限购,杨兄如何看待此问题?

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :尚不能定义为救市,包括上海在内的一线城市都不敢轻易救市,政治压力太大,这外地人满三年可购二套,是去年旧政策,只是没发文件,现在被媒体揪住不放 

 

 

俞慧敏grace俞慧敏grace新浪个人认证 :向@杨红旭 提问:大家对刚性需求并不担心,担心的是高端市场及改善性市场,二者因限购等诸多政策原因,导致市场萧条,购房者信心不足,您觉得2012年这种事态会有所改变吗?还是会更恶化?

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :首先,不会更加恶化了;其次,政策将会有所松动。预期下半年改善需求会显著释放,如果年底前后没有新的严厉政策(前提是房价反弹才有可能有),则明年高档房、豪宅市场会有所表现。芜湖试探对二次改善需求免契税,倒梅的被叫停,但二次改善终会被放松的

 
   

巴黎安朵巴黎安朵:向@杨红旭 提问:2012龙年保利率先降价之后,是否有可能对其他开发商产生刺激作用?是否会开启申城房企优惠促销风潮?

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :前两周写文章说过,刚过罢春节,便有保利、招商、华润等大牌企业促销,必然会引发新一轮的促销潮,建议大家未来半年内要关注市场,遇到合适的可以下手了

 
 

 

不如读书不如读书:向@杨红旭 提问:对于那些经济不宽裕,刚毕业几年又要马上结婚的年轻人来说,多大的户型更适合做婚房?现阶段适不适合购买?

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :婚房问题,我几年曾写过文章。第一,我不建议跑到太远的地方购新房,比如大二房或三房,虽然便宜,上班成本太高。第二,我建议在有限预算内,不如在市区买套小房或旧房,别怕房子旧,上班方面,且房子保值性好,以后换大房后,也方便出租。

 

 

 
黄宇翔Donald宇翔Donald:向@杨红旭 提问:老杨你看什么时候楼市会回暖?有传言说是今年三季度可能房价会小反弹?可信吗?

杨红旭杨红旭新浪个人认证 :成交量已经开始反弹,估计会持续到五六月份,但价格上半年仍以下跌为主,下半年价格会趋于企稳,会否反弹,反弹力度,尚难断言,九十月份比较关键,决定房价会否真正步入上升通道。

 

 
紫蔷薇1188紫蔷薇1188:向@杨红旭 提问:俺三线城市没有限购,销售形势同样很严峻,目前特价房充斥楼市,但都是楼层差,户型差的房子,价格确实降了,但真正的好房源没降多少,请问:今年三线城市的房价会是怎样的一个走势?
杨红旭杨红旭新浪个人认证 :当前,是否限购已不重要,基本上所有的大小城市都在降温,购房者不愿入市,主要原因有二:一是预期房价会跌;二是信贷偏紧,这是全国性的。总之,三四城市楼市降温速度慢,滞后于一二线城市,但肯定会受全国大势的影响。只是房价跌幅将小于一二线城市
 
 
 
苡仙苡仙:向@杨红旭 提问:有消息称2012开始对商业地产进行调控,对商业地产会有哪些打击,您怎样看?商业地产在调控来临前夕是否上演“冬天里的一把火” ?
杨红旭杨红旭新浪个人认证 :过去几年,调控的重点是住宅市场。接下来,会部分的频及至商业地产,主要是银监会和商业银行开始关注信贷风险问题。其实,去年下半年开始,商业地产市场也开始降温了。另外,部分城市商业地产开发规模过大,也引起了监管层的担心。

  

飞鹰飞鹰新浪个人认证 :向@杨红旭 提问:最先调控结束的是一线城市还是其他城市?限购能促进市场成熟吗?

      杨红旭 杨红旭新浪个人认证 :只有中央叫停,各地调控才有可能全面退出,比如2008年10月。但在中央显著放松政策之前,一定是“自下而上”放松的,中西部比东早点,三四线城市比一二线城市早些。大家接下来可以仔细观察地方动

 

 

     周忻周忻新浪个人认证 :对 @杨红旭 提问:这两天巿场好象有一丝暧意,杨院长感觉到了吗?!哈哈!

 

    杨红旭杨红旭新浪个人认证 :春天快来了,吹点暖风,也算正常现象噢。只是,如果媒体报道的成交大增,多是相对于春节前后的,尚难断定春风会一直吹呀。从现在开始,成交量将月月递增,一直到五月或六月。但我们要关注,到底价格会不会同步止跌反涨,我的看法还是偏谨慎呀

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