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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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2012年楼市“开门见冰”  

2012-02-02 09:13:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年楼市“开门见冰”

 

春节过完,楼市依旧冰封,春天遥遥无期。有统计表明,春节期间多数城市住宅成交量,创近几年新低。数据不一定准确,但也在一定程度反映了现实。楼市开门冷,股市开门绿。一年之计在于春,这个春天并不美妙。

 

房地产市场的短期走势,主要取决于政策。可政策面,同样被一则利空笼罩。1月31日,国务院第六次全体会议,讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》,温家宝总理对当前重点工作作了部署,其中提出:巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。

 

这一表态,等于给市场再泼一盆冷水,至少在可以看得见的未来几个月,市场难以解冻;同时也使部分心存政策放松渴盼的开发商,信心再受打击。年前,同场做电视节目《头脑风暴》时,潘石屹曾抛出一个观点:春节过后政府就会救市。看来,这一热望,又要撞在厚厚的冰壁上了。

 

其实,温总理的表态,也是去年12月中央经济工作会议精神的沿续,上半年不太可能看到政策明显松动。这也就意味着,上半年房价还将保持下跌的态势。其中,一季度市场处于年内最冷状态,二季度随着天气的回暖,住宅成交量会出现一波反弹,但价格不可能由跌转涨。毕竟三个因素都比较严峻:调控政策从紧、企业资金告急、市场存货高企。

 

不过,详察温总理的指示,也能发现两点措辞上的细微不同(与之前相比)。第一,“巩固房地产市场调控成果”,说明调控效果正在显现,但还须防范房价反弹,还须继续坚持一段时间。第二,“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”,说明当前调控的重点是抑制投机投资需求,自住需求被淡化,而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求;同时,“逐步完善”,意味着限购、限贷这类措施将会慢慢调整,尤其是限购政策,今年应该会出现松动和调整。

 

近期住建部表示,全国40个主要城市个人住房信息系统今年6月底前将与该部联网。联网本身,并不代表调控升级,却为优化和完善调控政策创造了一定条件。因此可知,今年政策总体从紧,但会有所调整,更加强调差异化的信贷、税收政策(经济手段),慢慢淡化行政性的干预手段。从时间序列分析,上半年不会放松,下半年会有所放松。判断的条件有二:一,按当前态势,房价再跌半年左右,应能初步达到预期,当然只能是暂时的、笼通的,因为合理房价并无标准,且不可能通过这次调控一次性的调整到位。二,欧债危机恶化,国内经济继续下探,“保八”遇到困难。

 

预期年中或三季度,将是一个重要的时间窗口,房地产政策将会出现松动,调控方式将会有所变化。另外,当前货币政策已经出现定向宽松,预计二三季度将会更加明显。在经济政策和房地产政策的综合调整、松动条件下,下半年房地产市场将会出筑底、盘整、复苏。对于开发企业来说,上半年将是最难熬的一段时间;对于购房人而言,较好的购房时机不再遥远。

 

刊发于经济观察网专栏

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