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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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三大因素导致2012年楼市难乐观  

2012-02-07 08:51:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三大因素导致2012年楼市难乐观

 

2011年秋风秋雨愁煞人,2012年冬去春会来么。展望2012年走势,关键要把握三大要素:政策、资金、存货。首先,政策是影响楼市的第一要素。

 

12月中央经济工作会议提出:要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。不要奢望2012年政策会重现2008年度和2009年的大幅放松。然而,2012年国内外经济形势非常复杂和严峻,楼市持续低迷不可避免的将对经济增长产生负面影响;随着房价的持续下跌,调控效果必将会越来越明显,政策将会出现局部放松。

 

12月23日,住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示:要支持居民合理购房需求,优先保证首次购房家庭贷款需求。由此可见,2012年房贷政策将公然放松,部分城市限购或明或暗放松。另外,随着经济下滑和通胀持续缓解,货币政策也将趋于宽松,12月初存款准备金的首次下调即为明证,银根松动有利于楼市企稳。

 

第二,资金面总体偏紧,渐趋缓解。可分为两个层面:外部资金和内部资金。外部资金主要与货币供应量有关。2009、2010、2011年全国新增贷款分别为约10万亿元、约8万亿元、约7.5万亿元,去年偏紧,2012年预计将达8-8.5万亿元。更主要的指标是M1(狭义货币供应),自2010年1月M1增幅触顶后持续回落,2011年11月低探7.8%,12月回升0.1个点,很有可能正在筑底,2012年必然上行。M1房价关系密切,一般M1触底反弹后,房价先是跌幅减小,后由跌转涨。当然,这次形态与08年有差异。2008年9月步入降息通道,11月推出四万亿投资计划,M1于11月触底,2009年1月再探底,之后大反弹;这次救市力度小,M1反弹的也会慢些,房价下跌、筑底的时间也会长于上一轮。

 

内部资金面,房地产企业资金继续吃紧。2011年1-11月,全国房地产开发企业本年资金来源75208亿元,同比增长19%,较2010年同期大幅下降12.2个百分点,明显低于近10年来25%的均值。尤其个人房贷,连续9个月负增长。总体而言,当前企业资金紧张情况好于2008年底,但至少未来半年,这一情况仍在继续恶化。2012年外债、房地产信贷、开发贷等将集中到期,多数开发商资金链将非常紧张,至少在上半年,降价促销的压力很难缓解,预期部分企业不得不变卖项目,甚至破产、倒闭。

 

第三,存货压力持续增加。一方面供应增加,另一方面成交低迷,导致2011年住宅存货量不断攀高。截止2011年12月底,北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等10大典型城市,新建商品住宅库存总量高达5998万平方米,与去年同期相比大增约40%。按过去6个月的平均成交量,这些存货需要14.4个月才能消化完,再度创下近几年的新高。开发商去库存的压力非常大,2012年必须采取行动。

 

在上述三大因素综合作用下,基于2011年主要城市成交量已经比较低迷,2012年将不会出现大幅变化,升降两难。2012年全国新建商品住宅成交均价,预计将比2011年下跌不超过5%。市场总体形势将略差于2011年,然而“危中藏机”,下半年市态将好于上半年,四季度有可能出现弱势复苏。

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