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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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一二线城市住宅消化周期创新高  

2012-02-08 08:19:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一二线城市住宅消化周期创新高

 

昨天,我们发布了一份关于住宅存货的报告,今早看到上海券报记者于兵兵引用了一些观点,而且写得比我们生动,特在博客中引用,另外加了两个图表,以方便大家阅读。

 

  一边是成交量下降70%,一边是库存再创历史新高,中国10大典型城市在今年1月份的房地产供销情况堪忧。而福州等二线城市的存货接近天量,泡沫程度远超一线城市。降价闸门也由此打开。

  近日,上海易居房地产研究院发布报告显示,北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等十个典型城市在今年1月份共销售商品住宅214万平方米,同比大幅下降71%。而截至1月末,10个城市的新建商品住宅库存总量达到5901万平方米。这一数字,环比来看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地产研究院院长杨红旭介绍,这主要是受开发商在传统淡季春节期间的推盘量较小的影响。同比来看,这一库存量仍有40.5%的增长,且仍处于高位运行状态。而随着购房者降价预期进一步加剧,2012年上半年房地产库存压力都会很大,房地产业的深度调整将迫使更多房地产企业加大打折促销力度。

 

  库存压力:16个月消化周期

 

  5901万平方米的商品住宅库存到底意味着什么?根据易居研究院的测算,如果以1月之前6个月的平均销售速度来计算,完全消化掉这近6000万平方米的商品住宅库存,需要整整16个月的时间。这一存销比已经超过去年12月份的14.4个月,再创历史新高。也就是说,仅从库存压力上看,房地产企业的降价压力仍在不断加大。

 

2010年以来10个典型城市新建商品住宅存销比走势

一二线城市住宅消化周期创新高 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

  值得注意的是,从城市情况来看,二线城市的库存消化压力正越来越大,泡沫风险甚至超过一线城市。

  数据显示,截至2012 年1月底,北京、上海、深圳、广州4 个一线城市新建商品住宅库存总量为3006 平方米,同比增长约42%。其中北京新建商品住宅库存1010万平方米,同比增长27.53%;上海库存950万平方米,同比增长53.23%;广州库存797万平方米,同比增长67.44%;深圳库存249 万平方米,同比增长8.26%。

  6个二线城市的库存增速没有一线城市快,其总库存为2895 万平方米,同比增长39.05%。增速比较明显的是南昌,库存同比增长了108.64%。杭州、南京、福州分别增长97.71%、66.05%和56.21%。

  但是,因为销量更少,二线城市的存销比明显大过一线城市,也体现了更紧迫的销售压力。分城市来看,截至1月底,青岛、杭州、南京、厦门、南昌、福州的新建商品住宅存销比分别为15.6、21.0、20.1、17.1、13.4和22.7。尤其是福州,自去年8月份以来,其库存量就一直超过200万平方米,接近前年同期库存量的两倍,1月底的存销比又再次超过去年12月份的20.2,达到22.7,居10大城市之首。

 

  开发商延迟开工拉长供给周期

 

  存量销售压力大增的另一个背景是开发商纷纷延迟开工,这一做法短期缓解了资金压力,却人为拉长了供给周期,令未来1至1.5年内,商品房供给量持续保持大规模体量。

  数据显示,2011 年,房地产开发企业新开工面积共计19.01 亿平方米, 同比增长16.2%,增幅比去年有大幅回落,略低于近十年的平均增幅。而从施工面积上看,2011 年房地产开发企业施工面积共计50.80 亿平方米,同比增长25.3%,增幅较高。可见,尽管在持续的调控政策下,楼市处于低迷期,多数开发商市场信心不足,对某些项目推迟开工,但是房地产整体施工面积仍处在历史高位。因此专家判断,未来1至1.5年内,商品房供应量仍保持较大规模。如果调控政策持续,开发商一定会有更多降价动作,消化存量,以缓解资金压力。

 2000年以来全国商品房供求关系走势

一二线城市住宅消化周期创新高 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

从商品房供求关系来看,2011年,全国商品房新开工面积和销售面积的比值为1.73,比值已略高于历史水平;施工面积和销售面积的比值为4.62,创下历年新高,可见目前商品房市场处于明显的供大于求状况,预期2012年这一供求趋势还将延续,这就意味着在建工程存量很大,从而会推高未来可售住宅规模,至少2012年上半年多数城市住宅存销比仍将有所高企。

 

  其实,这一趋势在节后的福州市场已经显现出来。据上证报调查,福州、莆田等城市多个在售楼盘春节后加大优惠力度,降价大军中不乏万科、万达等领军企业。尽管目前福州降价幅度不及厦门等市,促销效果尚未体现在销售数据中,但根据当地市场人士的预测,在巨大存量压力下,福州等二、三线城市的降价通道已经打开。这一降价趋势也将波及三明、龙岩、宁德等更多周边城市。

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