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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价合理回归路有多长  

2012-03-15 08:33:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价合理回归路有多长

 

昨天,国务院总理温家宝在答记者问时说:什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。调控如果放松,将前功尽弃。

 

这一表态引发地产股暴跌,足见“房价还远远没有回到合理价位”之威力。回首房地产调控,2009年12月-2010年,主要目标是“遏制房价过快上涨”;2011年以来,目标变成了“房价合理回归”、或“房价回归合理水平”。那么,什么是合理水平?一年多来众说纷纭,不知所云。

 

温总理提出了两条标准,一是“应该是使房价与居民的收入相适应”,即所谓“房价收入比”。二是“房价与投入和合理的利润相匹配”,这涉及到开发商的投资回报率。但两个标准都并未提出具体的指标。实际上也很难明确指标。亮点在于“房价还远远没有回到合理价位”,这就意味着,房价回归之路还长,不知明后年形势如何,但至少今年调控不可能在中央层面放松。地产股为此应声跳水,也就可以理解了。

 

房价是否合理,以房价收入比为参照,比较科学和合理。但在统计和国际比较方面,存在很大难度。近几年,笔者持续跟踪研究中国的房价收入比,得出的结论是:拿近些年国内数据进行纵向比较,大致可认为全国房价收入比在6-7倍属合理区间,北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。2011年全国为7.5倍,略偏高,按今年房价下跌的趋势,预计今年将回落至则6.9倍左右,接近合理区间。

 

然而,一线城市和部分东部二三线城市,房价收入比显著偏离合理区间,北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。由此也就可以理解,两会上住建部部长姜伟新的表态:现在下定决心,至少七八个大城市的房价一定得降下来。我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。

 

“房价与投入和合理的利润相匹配”,着眼点是控制房价成本。从房价构成上分析,开发商的利润只是其中之一。不得不承认,过去十年房地产业属于高利润行业,近两年随着拿地成本高企和房价涨幅趋小,开发商的利润率呈下滑趋势。比如近日公布的万科年报显示:2011年万科结算净利率为15.01%,较2010年微降0.51个百分点。由于2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目,当时市场价格尚未出现明显调整,所以2012年度利润率还将下降。万科是以开发主流住宅产品为主的龙头房企,其利润率基本上可以代表行业水平。

 

除了开发商利润,房价构成中还有:地价款、建安费、税费。建安费用是刚性的,变化不大。税费水平比较平稳,除了税率有时会根据调控需求有所变化外,主要取决于税务局的稽查力度,比如去年抓得紧,土地增值税大幅增加。地价水平是决定房价变化的重要因素。比如去年全国土地出让金高达3.3万亿,考虑到今年土地市场不景气,财政部将今年预算降为2.7万亿。近几年土地出让金和房地产税收,占地方财税总收入(包含政府性基金)的比重高达60%左右。

 

正由于此,温总理表也提及近些年调控房价之困境:房地产市场涉及到中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量的收入,涉及到金融企业和房地产企业的利益,改革的阻力相当之大。既然短时间内难以推进系统性的改革,也只能通过抑制投机投资性需求,进而促进房价合理回归。

 

由此不难看出,“限购、限贷”这类直接抑制投资投机需求行政管制措施,今年难以退出。至于地方政府为了自己的利益,暗中松绑之举,只要被抓住,就会被叫停。与之相反,对于自住性需求,尤其是首套普通住房需求,通过房贷优惠给予满足,以及部分地方政府进行税收减免,将成为今年政策调控的亮点。在这种政策背景下,自住需求释放是受欢迎的,而房价的主基调依然是下跌,尤其是高房价城市。中长期而言,如果房价涨幅能够持续低于居民收入涨幅,则房价收入比和房价,都将回归或保持在合理水平。

 

刊发于东方早报 

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