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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价回归合理靠什么  

2012-03-26 08:38:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价回归合理靠什么

 

房价回归合理,成了全民的一道算术题,或者说猜谜题。全国两会结束后的答记者中,温家宝总理表示:什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配,当前房价还远远没有回到合理价位。当天就引发地产股暴跌,同时也让想买房的人欢欣鼓舞。

 

然而,总理却并未给出合理房价的具体标准。于是,网上有好事者算出了一些大城市的“总理房价”,结果居然连一线城市都低于5000元每平米。对于一线城市而言,比如北京和上海的住宅均价都在21000元每平米左右,需要下跌近八成,才能达标。不要说下跌八成,下跌四成就会崩盘。这种算法,不是一般的荒诞。

 

房价回归合理标准,应以房价收入比为主。国外发达国家的房价收入比,一般在3-6倍之间。囿于国情和楼市的发展阶段不同,我国维持在6-10倍之间,可算做合理。根据笔者的研究,全国整体上6-7倍合理,一线城市和部分经济发达的二三线城市,保持在8-10倍即算合理。2011年,全国房价收入比为7.5倍,略偏高,部分一二线城市超过14倍,明显偏高。然而,房价收入比的回归,不可能一蹴而就,只要房价增幅持续低于收入增幅,几年后全国大部分城市都能回归到合理区间。

 

如何保持房价平稳化,避免出现类似2007年和2009年大幅上涨?从房价构成来看,主要包括土地款、税收、企业利润。针对此于,有三点建议。第一,控制地价。面粉贵了,面包自然也难便宜。地价是房价的主要构成之一,越是大城市、越是好地段,地价在房价中的比重越高,高档项目的地价占比达50%左右。不妨大概匡算下,2011年全国土地成交均价为2786元/平方米,按1.6的容积率,则楼面价为1857元/平米,而当年的商品房平均销售价格为5381元/平方米,也即地价占房价的比重为35%左右。

 

不仅比重高,而且涨幅大。自从2004年实行土地招拍挂后,全国经营性用地价格快速上涨,涨幅明显超过房价。比如,2011年全国商品房成交价比2010年增长6.9%,而土地成交均价却上升11.3%,后者几乎是前者的一倍。地方政府宠爱土地出让金如小妾,在卖地方面,能卖高价,绝不低售。前几年市场繁荣期,各地地王频现,面粉比面包都贵,建成的房子价格岂能不高。近两年国土部出台了多个抑制地价、遏制地王的政策,但效果并不理想。减少地方政府对土地出让的依赖,是个长期工程。急也没用。

 

第二,减少税负。我国房地产业税负较重,是不争的事实。涉及的房地产的税种较多,其中完全属于房地产类的税种有五个:房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税,皆属地方税种;另外,包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等。有数据可查的五类直接税,由2004年的1208亿元增加到了2011 年的8223亿元,增长近6倍。2011年,五类房地产税收占地方税收收入的比重为20.6%,2004年只有12.6%。另外,当前房地产税收主要在开发环节,其次是交易环节,此二者很容易推高房价,比如很多二手房东卖房时,要求一个到手价,税收都转嫁给下家了。持有环节的税只有城镇土地使用税和尚未对个人住房开征的房产税,税负偏轻。

 

第三,压缩企业违规违法性利润。房地产业是公认的高利润行业,开发商的部分利润来自于合法经营,部分利润则源自各种违规违法行为。比如,过去十几年,开发商获得的超额利润,其实主要来自于土地增值。过去多年,国家出台的多如牛毛的土地政策,用于规范土地出让和管理,尤其打击和清理土地闲置行为。按规定,开发企业拿地后,一年内不开发得缴罚款,两年不开发将被政府无偿收回。但这项政策,从来没有被有效落实过。加强执法,才是根本。同时,也须防范和查处官员的权力寻租,转变用地性质、提高项目容积率等皆是损害国家利益、满足不良官员和开发商贪欲的惯用花招。

 

稳定房价的路径很多,另外如:加强住房保障、抑制炒房行为、培育住房租赁市场、快速提高居民收入、控制货币发行量、扩大民间投资渠道等。只有多管齐下,才能从根本上达到治理高房价的目标。不过,即便上述措施都能做到位,也不可让房价驯服如绵羊,看看近几十年来香港和美国的房价走势就明白了。商品房,毕竟带有一定的资产品属性。

 

 

刊发于华夏时报

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