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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海楼市2012年“悲极生乐”  

2012-03-30 09:12:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海楼市2012年“悲极生乐”

 

2011年,在史无前例的严苛调控之下,全国楼市出现了真正的拐点,上海楼市也同样大幅降温。2012年以来,中央高层不断重申调控不放松。继去年北京市提出房价稳中有降之后,上海市也首次举起“2012年住宅价格稳中有降”的大旗。房地产市场的走向,紧紧的跟政治、经济、社会绑在了一起,2012年市场注定难现2009年那种报复性反弹。

               

首先,观察房地产与经济的关系。去年以来,北京市和上海市,不约而同的表态:本市经济发展对房地产业的依赖度正是降低。从经济转型和产业结构调整而言,这确属好事,东部一线城市正在出现“去房地产化”的苗头。近十年来,上海市房地产业增加值在生产总值中的比重总一直在5%-8%之间,总体上明显超过全国水平。在市场火爆的2004年,房地产业增加值所占比重一度达到历史的最高点8.25%,之后经历了4年的连续下滑,在2008年达到十年内最低点5.31%,2009年市场的复苏再次使房地产业的增加值占比飚升到历史高位。不过,由于遭遇“史上最强的调控政策”,房地产业增加值比重两年内就跌到了十年最低点。

 

其次,分析一下市场情况。本轮调控自2009年12份开始,值得关注的是,在2010年全国二三线城市成交依旧明显增长的同时,一线城市则率先降温。按统计局口径(包括安置房和经济适用房),2010-2011年上海市的连续两年住宅成交低迷,同比跌幅分别为42%和13%,2011年成交面积只有不足1500万平米,远低于近越十年来均值。如果剔除保障房,那么2011年的商品住宅成交量只有720多万平米。这也就意味着,去年不仅投资性需求撤退,连部分自住需求也被抑制了。这是不正常的成交水平。预期2012年不会继续明显下滑,出现反弹的可能性很大。

 

从户型供求关系来看,当市场低迷时,所有户型皆供大于求,比如2010-2012年,但是,越是大户型,供大求于的情况越突出。这说明调控效果显著,有效的抑制了高端投资需求。从环线供求关系分析,总体而言,在当前形势下,越向外围,供大于求的情况越突出。  

 

再次,分析成交价格变化。按统计局口径(包括安置房和经济适用房),2011年首次出现了历史上幅度最大的下跌,跌幅为5.4%,与北京相似,说明调控效果比较明显。预计2012年仍将维持下跌。而按交易中心口径(不包括安置房和经济适用房),2011年,新建商品住宅成交价格增幅回落,由2010年的32%,大幅回落至2.8%,反映出调控效果趋于明显。预计2012年有可能出现小幅的负增长。

 

从户型结构来看。2011年各户型的价格出现分化,90平米以下和145-200平方米的户型都出现了下跌,其145-200平方米的户型跌幅明显,达到4.8%;90平米户型虽有下跌,但跌幅仅0.6%,基本保持平稳。90-145平米的户型仍保持上涨,200平米以上户型涨幅最大,达到9.9%;90-145平米户型上涨1%,基本保持平稳。从环线来看,2011年,只有郊环外价格下跌4%,说明部分远郊楼盘促销力度较大,比如重灾区的嘉定新城。其他环线皆上涨,其中内中环间涨幅最大——14%,说明这一区域房价抗跌性最好。

 

最后,展望一下今年市场走势。第一,土地成交量不容乐观。从成交价格看,2009年下半年和2010年初地价较高,地王频出,其后价格明显下滑并低位徘徊。由于土地市场反应滞后于房产市场,所以2012年土地市场将比2011年更差一些。今年企业拿地积极性依然不高,市场是否复苏,只能看下半年形势了。

 

第二,住宅市场将有所反弹。每年春节过后,都会出现3-4个月的商品住宅成交趋于活跃的现象。今年中央政策不放松,上半年更不可能松绑,但只要不再出台新的调控政策,那么春季行情还将出现。今年2月成交量,已好于去年3月,预期随着推盘量的增加和促销力度的加大,3-5月成交量还会出现持续攀升。然而,成交价格将呈平稳下滑态势。下半年预计市场总体平稳,价格也有可能企稳。可以说,今年将会“市场见底”,最悲观的时候将会过去。当然,这正也是刚需购房者难得一遇的“春天”了。

 

刊发于东方早报

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