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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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首例房企破产案的幕后“杀手”  

2012-04-11 08:02:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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首例房企破产案的幕后“杀手”

 

近日,一桩房企破产案闹得沸沸扬扬。杭州余杭区法院受理西城时代家园开发商金星房产破产案,这是本轮房产调控以来,杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房产公司。从社会新闻角度观察,这也是近两年全国第一个被广泛报道的开发商破产案。

 

案子非常复杂,道理却也简单。2012年年初,金星房产的母公司浙江中江控股集团资金链断裂,主动向政府汇报了资不抵债的情况,并申请破产保护。金星房产仅正在开发两个楼盘,一个便是西城时代家园,而这一项目也是作为外行公司的中江控股,于2008年收购的一个烂尾项目,至今金星房产5次转让股权,约50套未售房源因债务被法院查封,楼盘延期交房已经是第二次,上次延期一年。

 

此宗破产案,有两个致死原因。第一个原因,房地产调控之下,房企日子难过。众所周知,房地产调控的主要目的是抑制房价,而开发企业的利润主要来自于房价的上涨,房价涨不动或者下跌,自然会损及开发商的利润。去年四季度以来,全国主要城市房价开始下拐,至今上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价,已持续下跌6个月左右,房地产企业的营业利润当然显著萎缩。

 

如果仅仅利润减少了,那也只是赚多赚少的问题。事实上,部分企业已经出现亏损,这就演变成了生与死的问题。去年下半年以来,关于房企的负面消息可谓满天飞。比如同在杭州城,浙江地产老大绿城的“高危”消息特别多,甚而传言将被“收购”。至少目前看来,绿城已基本度过资金方面的危机。瘦死的骆驼比马大,大型房企抗风险能力,远超小企业。少数地区,比如长沙,近几个月已传出几例开发商老板跑路事实,买房也成了高危行为,搞得人心惶惶。

 

很不幸,金星房产属于小公司。同样不幸的是,刚进入房地产业不久,便遭遇了史上最严厉的房地产调控。更加不幸的是,其主要项目位于楼市“重灾区”的杭州。杭州楼市有一个特点:投资投机性需求旺盛,涨时涨得特凶,跌时跌得也快。纵观本轮楼市降温,整个浙江地区,是全国楼市下滑幅度最大的省份。其中,温州房价下跌幅度位居各城市首位,作为省会的杭州,同样凄风冷雨。去年四季度以来,部分项目率全国之先,进行大折扣促销。少数项目纯属“赔钱赚吆喝”。

 

第二个原因,外行做地产风险凸显。过去十多年,我国房地产业有一鲜明特点:利润厚、门槛低。只要有资金,不管有无经验,皆能一头扎进这个“蜜罐”爽翻天。扳着指头算算就会发现,近十年几乎各行业,都有一些大企业进军房地产业。至于类似浙南的中小老板们,在主业掘到一桶金后,进入房地产业的简直多如牛毛,前些年多在大城市搞开发,近几年则遍布全国中小城市。

 

然而,随着近几年持续的房地产调控,以及房地产政策法规的逐渐完善,一方面房价涨幅缩小,甚至近几个月开始下跌;另一方面,低价买地、贿赂官员等非法违规行为越来越难操作。于是,这些经验少、专业差的外行企业,在房地产界发财的机会也越来越少。遇上去年以来的楼市大降温,大企业还有财力、资源斡旋,大不了当一回“猪坚强”,但像浙江中江控股(集投资、科技、制造、贸易、旅游、服务于一体多元化集团)这种民企,原本实力并不强,而且近几年才刚刚入行,则就危矣。

 

从很大程度可以说,金星房产破产案,是行业加速优胜劣汰的一个标志物,这是房地产调控效果显现的一个侧面,也是行业趋于健康的表征。当然,值得关注的是,这是一桩“破产保护”案,并非“破产清算”案,后者即企业玩完、倒闭,前者还存在重组的可能性,至少在一段时间内可以苟延残喘一下,假如真能熬过这一关,则仍有一丝新生的希望。不管怎么说,“破产”二字,就意味着资不抵债。而政府必须考虑如何解决这一案子的后遗症:房子已售,却未竣工。保护业主利益,是个大问题也。

 

刊发于新闻晨报 

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