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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房地产业的财政“病根”  

2012-04-01 08:31:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产业的财政“病根”

 

房地产业矛盾重重,虽然近几个月房价有所下跌,但仍难掩盖诸多深层次的问题。比如,3月14日温家宝总理答记者问时表示:为什么2003年以来调控不见成效?群众也在责怪我们,说房价越调越高,政策不出中南海。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策,涉及到中央和地方的利益关系,涉及到金融企业和房地产企业的利益,调控的阻力相当之大。

 

此话说得明白,调控房价有很多制约因素,其部分是盘根错节、根深蒂固的因素,比如地方政府对于房地产收入的追求。去年下半年以来,先后有20个左右的城市放松了调控措施,其中多数是针对自住需求的合理调整,少数城市如佛山、芜湖尺度偏大,即被叫停。地方有放松的冲动,主要原因是市场低迷影响了当地GDP和收入。

 

地方政府对房地产的依赖度到底有多高?不妨让数据说话。首先,聊聊土地出让金。自从1990年前后,我国开始实行国有土地批租制度,土地出让金就成为地方政府的一项重要财源。2004年实行“招拍挂”制度后,地价猛涨,地方政府获利甚丰,全国土地出让金节节攀升。2011年调控史无前例的严厉,但全国土地出让金达到史无前例的规模——3.3万亿元,比2010年的2.8万亿还要多。

 

这么多的收入,与中央财政无关,全部收入地方囊中。按当前体制,土地出让金不列入政府财政预算内,而是列入政府性基金,而且是政府性基金的绝对主力。不妨看下结构。2011年,全国地方财政收入52434亿元,地方政府性基金收入33609亿元,那么出地出让金占前者的六成多,占这两块总收入的近四成(2005年只有不足三成)。可见,土地出让金是地方财税总收入的核心组成部分,是地方政府最主要的收入来源,短期内仍具有不可或缺、不可替代的地位。

 

其次,分析一下房地产税收。与房地产相关的税收有十项,其中完全属于房地产类的税种有五个:房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税,皆属地方税种,另外包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。

 

单论五类直接税,由2004年的1208亿元增加到了2011 年的8223亿元,增长近6倍。从占地方税收收入的比重来看,呈现出上升的态势,由2004年的12.6%上升至2011年的20.6%。可见,房地产类税收在地方税收中起着越来越重要的作用,对地方财政的贡献逐渐加大。如果算上其他五类间接税,则可能高达30-40%。

 

最后,看一下房地产总收入。将五类直接税和房地产税收二者相加,除以地方税收和地方政府性基金,则这一比重由2004年的39.9%上升至了2011年的48.3%,总体上呈现在波动中上升的态势。如果加上五类间接税,则这一比重已经超过50%,可能达到60%左右。由此可见,房地产类收入,是地方政府收入的“主力军”。

 

今年1-2月份,全国地方本级财政收入同比增长15%,增幅比去年全年下滑14个百分点,但支出同比增长34.5%,却比去年全年增幅增加15个百分点。尤其是,受1-2月全国商品房销售额下降20.9%(销售面积下降14%)的影响,房地产营业税下降22.7%。另外,今年财政部预算中土地出让金比去年下滑18.6%。

 

由上述数据,可知今年地方政府的日子将是紧巴巴的。按两会上温总理的表态:房价还远远没有回到合理价位,房地产调控如果放松,将前功尽弃。政策依旧从紧,房地产市场不可能出现实质性的回暖,土地出让金和房地产税收总体下滑难以避免。在这种形势下,期望地方政府都能百分百执行国家调控政策,并不现实。2012年,中央和地方的在房地产上面的利益关系,将更加暧昧、晦涩。

 

刊发于房地产世界

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