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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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开发商遭遇生死时速  

2012-04-24 08:24:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商遭遇生死时速
    

  【导读】一季度房企销售业绩喜忧参半,北京武汉等地上千家房企从楼市消失,但十大标杆企业销售额突破千亿。4月20日18点,经济之声聚焦:倒闭风险加大会不会促使房企里的外行逐渐退出房地产行业、回归主业?中小型房企会否仍然是接下来房地产行业洗牌的主要对象?去库存化压力下房企以价换量,这是不是刚需人群出手的好时机?

    在调控政策的持续作用下,今年一季度楼市的销售成绩不同以往。多家上市房企已经公布的今年一季度业绩报告显示,销售情况可谓喜忧参半。有报道说,半数房企销售出现负增长,十大标杆企业销售额却突破千亿。

  轮番调控之下,楼市开局迎来“极寒”,多家房企在一季度前两个月的销售被冰封,不过,3月份的楼市小阳春终于让市场缓过神来,各家房企极尽所能、以价换量,终于有了较为满意的进账。除了中海在3月销售业绩环比有所下滑外,其他标杆房企都实现了较大幅度增长。包括万科、中海、保利、恒大、龙湖在内的十大标杆房企,在一季度的销售总额依然突破千亿元,达到1181亿元。

   对十家标杆房企的调查显示,现阶段标杆房企价格调整幅度在一到四成之间。其中,有超过一半的项目价格调整幅度在10%以内,另有32%的项目价格调整幅度在20%-30%之间。可以说,降价已经成为市场普遍现象。在销售面积排在前十的项目中,有超过一半的项目价格较前期都出现不同程度下滑。

  不过,和降价相比,破产才是房企真正的噩梦。有媒体报道,杭州又有一家房地产公司昨天倒下了。而有数据统计显示,光是北京、武汉、四川三个省市,去年已经有上千家房企从楼市“消失”。随着调控效应的不断显现,会不会有更多的房地产企业破产,值得关注。

  《央广财经评论》,经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此作出评论。

 

  杭州锦绣天地房地产开发有限公司昨天破产了。从公开资料来看,锦绣天地2001年6月拿了28亩的一个地块,地处西湖边上,寸土寸金,正常开发的话,怎么都不至于亏。可惜的是,这些地块不断被倒买倒卖,四易其主,价格从最初的5.1亿元升到了7亿多元。在业内人看来,这个项目失败的最主要原因是一个个开发主体几乎都是外行。您同意这样的说法吗?

  杨红旭:基本上是这样的,因为只有外行才会不断的去炒一个地块。一个成熟的开发商,内行的开发商,他一般会从市场上去拿一手地,或者说是在其他企业紧张的时候会收购项目,不会围绕一个项目反复去炒作,这绝对是一种外行的做法。

  这些房地产行业目前存在的风险会不会促使这些以前进入房地产市场的外行逐渐被洗出来呢?

  杨红旭:大部分都会被洗出来,也有个别洗不出来了,因为他们将从中死掉。最近包括杭州几个企业破产,就是因为介入房地产行业之后损失太大,拖累了整个母公司的盈利包括运营情况,所以这种企业可能真的就破产倒闭,大部分企业都会因为房地产市场不断调整,行业趋向理性,寻求在其他行业寻找投资机会

  最有一些房企业绩报警,这些房企主要以中小型的开发商为主,这是不是意味着中小型房地产企业是接下来房地产行业洗牌的主要的对象呢?

  杨红旭:确实是这样,大鱼吃小鱼是每一次市场调整、行业洗牌的必然,所以一方面大型企业的销售业绩是一直增长的,像万科、恒大这样企业销售业绩相当不错,今年一季度也不错,市场占有率在进一步提升。而另一方面中小企业因为资金比较紧张,融资也比较艰难,项目卖得不是很好的话就立马会使整个企业陷入困境,尤其是他们的开发水平比较差,一块好地可能让他们的产品建的不好或者产品机构有问题,定价比不高,这样即便同样一块地同样的产品同样的价位,他们就卖不过其他大型开发商的项目。

  对于本轮房地产调控完成以后,中国地产行业的结构演变,您有什么样的预测?怎么样的结构对于中国房地产行业来说才算是合理的呢?

  杨红旭:可以分为三个方面,第一个方面在住宅市场里面,大型企业的市场占有率会进一步提高,比如万科现在市场占有率2%多,前四大开发商占有率才10%几,我们的大型企业市场占有率远远低于国外成熟市场经济国家的,所以大企业的市场占有率进一步提高,小企业的市场占有率进一步降低。第二个趋势是部分企业可能更多的会向商业地产布局,商业地产的比重会慢慢提升,住宅的比重会慢慢下降。第三个是在住宅领域也在分化,商品住宅在未来几年趋于下滑,保障房或者说跟保障房有关的一些棚改房的开发比重将会进一步增长。

  马上就要进入5月份了,杨院长您觉得在我们周围有刚需需求的朋友对现在是不是出手的好时机呢?

  杨红旭:依然是好时机!目前中央调控说是不动摇,但不动摇主要是打击投资投机需求不动摇,限购现在不废除,但是对于刚需现在是保护的。我们说第一次置业贷款的利率不断下滑,现在可以打8.5折了,刚需这块是政策保护,市场慢慢趋于稳定,所以有的项目增加幅度比较大或者是在远郊,或者是一些高端的豪宅项目,如果说是刚需是自主,那么说如果说是开发商有一些让利,幅度比较可观,或者自己认为性价比比较好,就可以买。

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