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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市刺激政策有戏吗  

2012-04-27 07:50:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市刺激政策有戏吗

 

近日,有媒体报道:住建部正在考虑协调、配合相关部门,将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化,并以此为契机,研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。另一种解读是:正在研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备,一旦房地产投资增速下降过快,就可能有储备政策推出。

 

对于这些消息,相关部门既无证实,亦无辟谣。透过这一点,也可反映出现阶段房地产政策有些进退两难,纠结不堪。表面看来,今年以来房地产政策并无方向性变化,“坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归”,依然是主旋律。但实际上,却也有定向放松之处,比如首套房贷利率“跌跌不休”,已由去年下半年最高1.1倍,降至目前的最低八五折。

 

总结一下,当前政策可谓“一手硬,一手软”。针对投资投机性购房需求,依然来硬的,措施是限购、限贷政策不放松。而对于合理的自住需求,尤其是首次置业需求,则玩软的,房贷门槛降低是一方面,另外还有部分地方政府出台政策,给予契税减免等。

 

而上述所谓的“消息”,有其合理性和真实性,因为针对不同的购房需求,“有保有压”也是中央的意思;同时,房地产调控的长效机制,亦属必须推进之事。比如限购政策,狠如“杀威棒”,确实有效,但它毕竟是一种行政干预政策,从调控政策的类别和功用上分析,其科学性明显不如税收政策。因此,年初频频提及的增加房产税城市试点,依然是建立长效机制的重要一环。

 

然而,从实践层面来看,“两分法”政策取向,看似合理,却难以令市场完全被牵着鼻子走,也即很难精准化的进行分类调控。举个例子,去年以来投资投机性需求大幅萎缩,这正是调控矛头所指。孰料,部分自住需求亦被误伤,首套房贷利率居然一度摸高至1.1倍即是明证。

 

这一极端倾向,今年以来正在被校正,商业房贷放松、公积金贷款松动、普通住房标准调整,促使春节过后刚需释放,成交节节攀升。不过,仅靠刺激首套房需求,只能为市场“保底”,不至于在去年住宅成交低迷基础上再度跳水,却难以形成持续的成交活跃。因为,对于自住需求的改善需求(主要是二次置业),至今没有丝毫政策松动,而在这部分需求在部分大城市非常重要。

 

不妨通过一二三线城市的户型比例说事。一般而言,90平米以下户型主要面向首次购房的刚需者,90-140平米户型多面向二次改善者。今年3月,一线城市的商品住宅成交量中,90平米以下户型占比为28%,90-140平米户型成交量占比为39%。二线城市分别为46.2%与41.5%。三线城市分别为25.8%和 47.6%。这就意味着,一线和三线城市中,实际上二次改善需求的成交量大于首次置业需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市,则光靠首套刚需,难以促使楼市持续性复苏。

 

春节过后,2、3月份,全国主要城市商品住宅成交量连两个月反弹,尤其3月份成交量显著超过去年均值,这主要拜刚需释放所赐。而进入4月以来,多数大城市成交量相比3月下滑,春季反弹行情已现疲态,“含金量”不足也。刚需入市一波过后,若没有改善需求跟上,实在难言市场企稳。而惯常与投资需求相匹配的高档住宅,已到了忍无可忍(去年以来多捂着未促销)的地步,近期频见豪宅“出血”式降价。

 

如此这般,哪有理由看好今年市场?如果成交继续不振,房价当然会继续下跌,这确实有助于房价更快的“合理回归”。然而,一季度全国房地产开发投资和新开工指标的“跳水”,却让有关部门担心对其他相关产业链的负面影响。由此看来,上述消息中所谓“一旦房地产投资增速下降过快,就可能有储备政策推出”,并非绝无可能性。

 

当前,在保增长和抑通胀之间,宏观经济政策有些左右为难;在压房价和稳交易之间,房地产政策实在是纠结。对于今年楼市,笔者还是年初那个观点:整体不乐观,短期变数多。各方应理性待之,慎重处之,戒骄戒躁是正理。

 

刊发于东方早报

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