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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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公租房怎么会“出师不利”?  

2012-04-09 08:02:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公租房怎么会“出师不利”?

 

近期,多地公租房刚推出“头道菜”,便意外的不受民众待见。据媒体报道,郑州去年12月推出的1353套公租房,面向社会公开配租以来,只收到了不到100张申请表;近期上海首批两个市筹公租房项目公开,首期申请率仅为四成;武汉市首批公租房启用,七成房源无人问津。

 

公租房怎么了?公租房寄托着政府太多的期望,可谓千呼万唤才出来,却遭此冷遇,未免有些让人一头雾水。2009年以前,我国的住房保障以经济适用房为主,由于准用环节存在诸多漏洞,权贵抢食现象屡禁不止,社会非议甚多。2009年以来,国家逐渐强调公租房。2010年几部委联合出台的公租房指导意见,各地纷纷加大公租房的“戏份”。

 

发展演变至今,公租房已取代经济适用房的位置,成为住房保障体系中的“龙头老大”。部分地方政府更是旗帜鲜明、浓妆登场。2009年重庆率先提出以公租房为主,三年新建4000万平米;去年以来,江苏、广东、武汉等省市也纷纷表示公租房优先,其中广东甚至叫停经济适用房,一切为公租房让路。

 

然而,理想与现实却存在一段不大不小的距离。去年重庆推出大量公租房,就存在申请人数偏少,不得不多次下调准入门槛的尴尬现象。而今年以来,郑州、武汉、上海也面临这种“热脸贴上冷屁股”的境遇。不得不深究其中缘由。民众申请不积极的原因,大概可归结为以下四点。

 

首先,租金不时惠。按国家指导方针,公租房租金应略低于市场租金水平。这让租房人有些失望。既然是保障房,很多住房困难群体希望能切实得到一大截时惠,而不是一点点。廉租房大受欢迎,主要是其租金远低于市场水平,只是廉租房的准入标准严格,只限于本地住房困难的低收入家庭。而公租房的主要对象有三:本地中低收入家庭、外来务工人员、青年职工。公租房的需求,其实主要是后两类,而且多集中于房价偏高、外来人口众多的大城市。对于广大中小城市,经济适用房的需求,反倒大于公租房。

 

作为公租房需求主力军的外来务工者和年轻小白领,他们以前的所租房源,其实多数比较实惠。外来务工人员的住房主要有两种,一是单位提供的宿舍,其中部分属简易工棚,一般不需要付租金;二是郊区农民房,租金远比商品房便宜。年轻小白领,则多在城村中落脚,或者在商品房小区中进行群租,租金多低于成套的商品住宅。公租房的租金,一般参考成套商品住宅的租金,即便是略低于后者,但却仍高于农民房、群租房。这自然让上述两类群体感受不到公租房的时惠性。

 

其次,位置偏远。一般而言,保障房多位于郊区。如果是经济适用房,由于具有产权,存在较大升值潜力,相对容易销售,位置不是大问题。廉租房和公租房位置偏远,则很容易被目标群体放弃。房租可能略低于市场水平,但交通成本却直线上升。除了交通之外,其他郊区生活配套也不完善,商业、教育、医疗等设施欠缺。很多人租房,除了房租因素外,多图个生活、上班方便。位置远,就成了大问题。

 

再次,准入门槛偏高。按理说,公租房的覆盖面远大于廉租房,也大于经济适用房。但既然是保障房,总得设置门槛,门槛的高低比较难于把握。至少目前看来,部分城市的门槛偏高了。比如郑州规定:社会保险连续交纳一年以上或累计交纳三年以上、月工资低于1700元。再如武汉要求:新就业人员要求月收入2500元以内,毕业不超过5年等,新就业大学生还要求提供用人单位的担保证明。这些硬性条件,很容易把部分公租房的“刚需”拒之门外。

 

以公租房替代经适房,以租赁式保障替代产权式保障,住房保障的改革方面是正确的,但如何把好事做事,使公租房既叫好,又叫座,却须要各级政府费思量。“政府主导、市场运作”,是发展公租房的指导方针。但公租房的运作机制、体制、模式,远比经适房复杂。由于投资周期长、回报率低,市场资金与机构原本就不愿参与。如果更多的考虑市场利益,比如房租高“高不成、低不就”,则又让保障群体敬而远之。

 

笔者的建议有五。一是,兴建公租房要注意规模适度,切莫在理不清思路的情况下,跟风一哄而上,否则将造成后遗症,不好收摊。二是,要紧紧围绕“降低成本、控制租金”,比如鼓励有地单位、市区城中村和郊区的村集体,利用低成本土地进行投资、建设、运营、管理公租房。三是,公租房选址一定要便民,一般以市区为宜,郊区项目应邻近轨道交通。四是,多建宿舍型、小户型,降低单人租金水平。五是,做好保障对象摸底工作,适度降低准入门槛,绝不能打着民生的光鲜旗号,却存在大量公租房不出去的荒唐现象。

 

刊发于东方早报

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