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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市调整进入第三阶段  

2012-05-14 13:39:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市调整进入第三阶段

 

种种迹象表明,本轮全国房地产市场调整,正在进入新阶段。如果说2010年属于高位盘整,基本未见成效;那么2011年属于振荡下行,效果初显。而进入2012年以来,加速调整,同时也正在探底、筑底,最糟糕的时点将在年内现身。

 

结合上周国家统计局新公布的数据,不妨作简要分析。第一,商品房成交量低迷中略现复苏。2010、2011、2012年前4个月,全国商品房成交面积同比增幅依次为10.1%、4.9%和-13.4%。显而易见,涨幅持续收窄,并于今年1-2月逆转为下跌,近两个月跌幅有企稳迹象。今年春节过后,多数城市成交量出现反弹,比如4月份全国20个典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%。就成交量而言,可能正在触底反弹。

 

第二,房价继续下跌,但跌幅将很快于未来几个月内完成筑底。从成交均价看,2010、2011、2012年前4个月,全国商品房成交面积同比增幅依次为7.5%、6.9%和1.8%,涨幅下滑态势明显,预计全年将会出现小跌。从70个大中城市房价指数看,自2010年4月同比增幅触顶后,持续下滑至今,3月首次出现同比下跌;从环比来看,已于去年10月出现下跌拐点,至今仍在继续下跌。估计房价将于三季度前后出现环比止跌,四季度可能出现小涨。

 

第三,从投资建设指标看,形势趋于恶化。先看投资,2010、2011、2012年前4个月,全国房地产开发投资同比增幅依次为33.2%、27.9%和18.7%,下滑态势明显,如果不是大兴保障房的支撑因素,近两年来回落的速度会更快。再看建设,2010、2011、2012年前4个月,全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增幅依次为40.7%、16.2%和-4.2%,这一变化幅度惊人,两年时间,已从增幅高位跌至负增长。开发投资和开工建设数据,直接与众多上下游产业相关,将对他们产生负面影响,同时进而拖经济增长之后腿。尤其是新开工面积步入负增长通道后,将会使明后年商品住宅供应偏紧。

 

第四,从行业整体景气度看,依旧持续降温中。4月份,国房景气指数为95.62,比3 月份回落了1.3 个百分点,比去年同期回落7.3 个百分点,国房景气指数连续11 个月下滑。上一轮 2007 年11 月触顶106.59 ,2009 年3 月低探94.74,持续下行了16 个月。这一轮2010 年3 月触顶105.89,至今已下行了25 个月。在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下,国房景气指数仍将继续下行,预计在三季度前后有可能探明底,这轮下行时间,将远超上一轮。是否会跌破上一轮下行周期的94.74 的谷值,存在较大可能性。

 

最后,从政策面分析。2010年政策频频升级。2009年12月份,拉开了本轮紧缩型调控大幕,2011年国家出台“国十一条”,当年4月追加当时号称史上最严厉的“国十条”,当年9月底多部委出台“9.29新政”。2011年只于1月出台“国八条”,却是行政干预达到顶峰之严厉,其后再无新政,仅有一次又一次的强调严格执行既有政策。2012年以来,政策仅有几次重申和领导人表态,再无什么新意。因此,大致而言,去年下半年就已出现“政策底”。

 

尤其是近两个月,全国宏观济数据越来越难看。不妨例举几个4月份的全国经济数据:工业增加值増幅创近3年最低(9.3%);社会消费品零售増幅创近5年多新低(14.1%);社会固定资产投资増幅创近10年新低(20.2%);财政收入增幅创近20年新低(6.9%)!与此同时,财政支出增幅创近30年新高(26.2%)。从宏观经济政策角度分析,将向“保增长”倾斜,而作为国民经济的支柱产业(虽然近几年不再这么提了),房地产业不宜继续深度低迷。

 

基于此,笔者认为当前正在进入本轮楼市的第三个阶段:效果持续显现,政策紧中略松,年内筑底有望。

 

刊发于经济观察网专栏

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