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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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全国房价正在合理回归,一线城市仍偏高  

2012-05-03 08:29:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国房价正在合理回归,一线城市仍偏高

 

去年以来,政府频频提及“房价合理回归”。什么是合理房价,我们认为政府主要指代的是房价应与居民的收入相适应,也即房价收入比的概念。由于我国幅员辽阔、各地发展程度不一,为了更好地衡量房价合理程度,有必要对全国30个省(市、自治区)房价收入比的情况作一个横向比较。

 

2002-2011年,我国的城镇居民人均可支配收入的名义复合增长率为18.32%,城镇居民人均住房建筑面积复合增长率为3.32%,商品住宅销售均价的名义复合增长率为13.5%,由于城镇居民人均住房建筑面积的增长率相对很小,房价收入比的波动主要受商品住宅销售均价与城镇居民人均可支配收入的增速之比影响。

 

2002-2011年,全国房价收入比的复合增长率仅为1.12%,其中,2004、2005、2007、2009年房价收入比上升,2002、2003、2006、2008、2010、2011年房价收入比下降。总体而言,房价收入比上升与下降的年份相互交替,趋势一般持续不超过两年,上升与下降的原因主要在于住宅销售均价增速与城镇居民人均可支配收入增速之间的此消彼长。

2011年,全国商品住宅房价收入比为7.4,随着调控的深入和房价的回落,2012年,全国房价收入比将进一步接近6-7的合理区间。

 

2002-2011年全国总体房价收入比走势

全国房价正在合理回归,一线城市仍偏高 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

数据来源:根据国家统计局数据整理计算

 

 

全国30个省房价收入比总体呈东中西递减

 

2011年,北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比较高(超过9),另外,有19个省(自治区)房价收入比低于全国平均水平,包括9个西部省(自治区)、6个中部省份和4个东部省份。

 

2011年,东部地区整体房价收入比较高,30个省(市、自治区)房价收入比排名前7位均为东部省份,约占东部全体的2/3,但东部地区间差距较大,河北、江苏、辽宁、山东等4个省份在全国平均水平之下;中部地区除了江西、湖北两省略超过全国平均水平,其余3/4的省份房价收入比在全国平均水平之下;西部地区除了四川、陕西两省略超过全国平均水平,其余9个省(自治区)房价收入比均全国平均水平之下,且过半数位于末八名以内。

 

总体上看,2011年,全国30个省、直辖市、自治区房价收入比呈东、中、西梯度递减的态势,且东部地区与中西部地区差距较悬殊。东部地区房价偏高,部分城市房价存在泡沫。另外,由于部分中西部的投资投机性购房需求流向东部地区,但这部分购房的收入并不反映在东部地区,还有部分人收入来源不在东部,却在东部地区购房居住,所以东部地区房价收入比高于中西部亦属正常现象,只是差距不能过于悬殊。

 

 2011年全国30个省(市、自治区)房价收入比排名

排名

城市

房价收入比

排名

城市

房价收入比

1

 北京

14.1

16

 安徽

6.9

2

 上海

12.4

17

 江苏

6.7

3

 海南

11.7

18

 吉林

6.6

4

 福建

11.3

19

 辽宁

6.4

5

 天津

10.4

20

 山东

6.1

6

 浙江

9.8

21

 湖南

6.1

7

 广东

9.6

22

 黑龙江

6.1

8

 江西

8.1

23

 新疆

5.8

9

 四川

8.0

24

 贵州

5.7

10

 湖北

8.0

25

 宁夏

5.7

11

 陕西

7.9

26

 甘肃

5.6

12

 广西

7.3

27

 河南

5.5

13

 云南

7.2

28

 山西

5.3

14

 重庆

7.0

29

 青海

5.2

15

 河北

7.0

30

 内蒙古

5.0

数据来源:根据国家统计局数据整理计算

 

与2010年相比,2011年30个省(市、自治区)中2/3以上出现商品住宅房价收入比下降。房价收入比下降幅度较大的省份有海南、上海、北京、浙江、江苏、安徽、山西、甘肃,降幅前5名均为东部省份,除江苏外,另4个东部省(市)房价收入比都在全国排名前列。说明2011年这些地区房地产调控效果比较显著。房价收入比继续上升且幅度较大的省份有陕西、云南、湖北、江西、河北、湖南,均为中西部地区省份和房价收入比较低的东部省份。说明这些地区受调控影响较小。

 

 

值得注意的是,2011年30个省(市、自治区)中商品住宅销售均价负增长的仅有7个,均为房价收入比下降幅度较大的省(市),其余14个省(市、自治区)房价收入比的下降都是由于城镇人均可支配收入的增长速度大大超过商品住宅销售均价的增长速度导致。

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