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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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扬州楼市新政大是小非  

2012-05-08 23:35:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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扬州楼市新政大是小非

 

沉寂多日的房地产政策,昨天突然热闹起来。事件的主角是扬州当局,市房管局和财政局联合出台:《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》。对于特定购房者给予财政补贴,于是很多人皆认为这是地方救市之策。

 

有趣的是,这份签发时间为4月18日的文件,昨天上午挂上政府网站,被多家媒体曝光后,下午即删除,但傍晚时又重新挂上。似乎也显示出,扬州相关部门既忧心被舆论攻击、又不愿收回成命的矛盾心态。

 

政策核心内容是:对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款千分之六的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的,给予所购房屋合同价款千分之五的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的,给予所购房屋合同价款千分之四的奖励。今年7月1日起执行,执行期暂定一年

 

若说扬州此政全都是为了救市,实在委屈了他们。这里所谓的“成品住房”,即一般意义上的精装修房。政府扶持精装修房,方向没错。发达国家很少存在毛坯房,而我国是毛坯房为主的,其弊端很多:不是完整的商品、二次装修浪费建材、噪音污染等。因此,促进装修房建设,是我国住宅产业化、现代化的重要组成部分,部分地方政府在“住房发展十二五规划”中,就将住房装修率作为一项约束性指标和任务。

 

而这个扬州市房管局和财政局联合下发的通知,也正是根据去年10月《市政府办公室关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》,而后者又遵循了2011年江苏省住建厅相关文件精神。后者要求扬州到2015年,要实现市区中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标。迫于压力,扬州市规定,2011年市区中心城区土地新出让的房地产开发项目,成品住房比例不低于20%,以后逐年增加10%个百分点。由此可见,这属于政策的层层落实,逐级细化。推进住房成品化,与房地产调控并不在一个“轨道上”,故此不宜不问青红皂白,就将这此政策推上“断头台”。

 

扶持成品住房建设的政策方向没错,接下来探讨一下具体的优惠方式。《市政府办公室关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》中讲得明白,优惠分两类:一是给开发企业以甜头,比如基础设施配套费缓交,放松预售资金监管,开发贷款优惠;二是引导和鼓励群众购买成品住房,但具体措施权力下放:对于新购买的成品住房,属于普通住房的,对购房人给予适度的奖励,奖励政策一年一定,具体由市财政局、房管局共同制定。而大家争论的《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》,正是细化之物。

 

总体而言,扬州新政不能算作赤裸的救市之策,支持成品住房建设和消费无可厚非。但是,在当前特殊的房地产政策环境下,笔者有三点不同意见。第一,促进成品住房建设的优惠政策,应主要体现在帮助开发建设方,即开发商,因为既然强制性的在土地出让合同中约定了装修房比重,就应给予相应的政策配套。而对于购房者的政策优惠,比较难于把握政策尺度。

 

第二,退一步讲,鼓励个人也并非全是错。扬州是媒体公开报道的第一个对个人购装修房以财政补贴的城市,是一种创新,是一种探索。然而,拿全体纳税人的钱,去补贴某些人购买商品房——纯粹的市场交易行为,是否有合理、是否公正,值得深思和商榷。只有政府刺激市场时,才需要这种政策。可资比较的例证是:2009年为救经济,国家推出家电以旧换新政策,但其补贴额度小,一般仅几百元,且旧家电收回后还有残值。但动辄上百万的房子,即便按扬州补贴方案,也需几千元至上万的财政拨款。

 

第三,再退一步讲,即便是一定要补贴购房人,也得考虑范围。财政补贴属转移支付,对于个人一般用在社会保障、救危扶贫方面,需要严格界定对象,比如低保人群。《市政府办公室关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》要求:对于新购买的成品住房,属于普通住房的,对购房人给予适度的奖励。显而易见,针对的是房子,而不是购房人。其前提假设是:购普通房的人,多属普通收入群体,且用于自住。

 

遗撼的,这是一种逻辑不严密的假设。如果一个家庭已有5套房子,出于投资目的新购普通住房,能算作合理的自住需求吗。凭什么要给这样的投资者以财政补贴?况且,市房管局和财政局联合出台的《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》中,规定144平米以下户型皆可享受补贴。而事实上,普通住房的标准,除了144平米以下,还有小区容积率、房屋单价(或总价)的要求。

 

因此,如果一定想要对个人购房给予补贴,则除了考虑针对普通住房外,还应对购房者设定门槛。鉴于当前中央调控楼市的指导方针,补贴范围应仅限于:首次购买普通住房的人(最多扩至二次改善性购房者)。当然,这套房子属于成品住房!

 

刊发于东方早报

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