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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市开始去库存化  

2012-05-08 08:27:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市开始去库存化

 

2012年4月,楼市春光减退,成交量再度下降、库存量再度增加,市场呈现出一定程度的拉锯状态,为本以为“入春”的市场增添了许多不确定。未来楼市将走向何方?通过住宅存量和销量的关系研究,对我们把握当前形势、判断楼市未来走势有重要参考意义。

 

为了研究的方便性,我们选取了10个典型城市:包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市,以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

 

截至2012年4月底,10个典型城市新建商品住宅库存总量为5598万平方米,与去年同期相比增长30.86%,与上月相比增长1.23%。4月份,由于大多数城市成交环比 3月份下滑,同时供应量增加,库存量连续下降3个月后再度小幅增长,但并未再创新高。当前存货高位盘整,未来几个月能否再创新高,有待观察。

 

2010年以来10大典型城市新建商品住宅存量情况

楼市开始去库存化 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

看存货量,青岛规模最大,其次是上海。看存货增幅,南昌新建商品住宅存量同比增幅显著,这与南昌去年同期市场低迷,供应量较少有关。与上月相比,10大典型城市中,除了北京、杭州,其余城市库存总量均有所增长(北京今年3月曾清理了约300万平方米的无效库存,同比数据不具参考性)。

 

从供应量看,4月份10大典型城市商品住宅供应量共计529万平方米,与去年同期相比下降7%,与上月相比上涨18%。在前两月成交量反弹的刺激下,4月份开发商继续加大力度推盘,但从历史上看,目前的供应量对于销售旺季而言仍处于偏低水平。

 

截至2012年4月底,10个典型城市新建商品住宅存销比为14.9,存销比连续两个月回落。虽然4月份库存量又有所增加,成交量也出现下降,但由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的10大典型城市新建商品住宅存销比仍出现回落,表明近期市场压力仍趋于缓解。

 

2010年以来10个典型城市新建商品住宅存销比走势

楼市开始去库存化 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

4月份,10大典型城市中,深圳、南昌和北京新建商品住宅存销比已经回落至过大区间(存销比>12)以下,北京存销比进一步接近合理区间,但此趋势是否可延续,仍存在诸多变数。

 

总体看来,今年春节过后,全国主要城市住宅成交量趋于活跃,但4月份多数城市成交放缓,说明市场的反弹力度有限,而且在房地产调控难以有效松动的政策背景下,未来几个月成交情况存在较大的不确定性。春季成交反弹,主要是由于首套房需求释放,而改善需求和投资需求尚不活跃。不过,今年3-4月份十大典型城市的住宅成交量,已超过去年8月之后的月度均值。在此形势下,虽然住宅存货仍在高位盘整,但基本可以判定住宅存销比已经触顶下滑,步入去库存通道。

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