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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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限购限贷年内无望松绑  

2012-06-11 08:37:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限购限贷年内无望松绑

 

随着楼市“红五月”的现身,社会上对房地产市回暖的预期正在增强,部分楼盘也因为销售转好而有所提价。另外,在地方利益驱动下,高举 “稳增长”旗子,几十个城市陆续调整楼市政策,放松调控可谓暗潮涌动。

 

正是在这一背景下,近日住房城乡建设部新闻发言人接受了新华社记者专访,强调坚持房地产市场调控政策不动摇。住建部是主要的房地产管理部门,其新闻发言人基本可以代表中央观点。而新华社又是国内权威的准官方媒体。二者构成了一个比较正规、精准的政策表述。

 

另外,今年以来有几次高层讲话涉及房地产,但多属一两句话,高度总结性质,人们只知调控不动摇,却难谙细节。此番住建部新闻发言人的表述较为全面和丰富,从中可以把握几个方面政策细节和动向。无疑,对这些讲话进行剖析颇有现实指导价值。

 

首先,须要弄清楚调控总基调。坚持房地产调控不动摇,这是当前中央的指导方针。但细究内涵,实际上却是“两手抓”:第一只手是打压之手,继续抑制投资投机性购房需求,第二只手是安扶之手,更好保护刚性购房需求。这就意味着,调控不动摇,主要指代第一只手;而事实上,第二只手的正面作用正在显现,成为促使今年3-5月成交反弹的重要因素之一。

 

其次,抑制投资投机性购房将是长期之策。过去十多年中的部分年头,比如2007年和2009年,全国房价暴涨的重要推手是投资资机需求大量入市。当然,如何细辨投资与投机,存在较大的难度。政府有形之手打压投机,是维护商品市场秩序的应有之义。长期而论,如果房价能够保持在合理水平,也应适当允许长线投资需求的存在,他们不以短线转售获利为目的,引导他们将房屋出租,有利于增加租赁的供应。但在当前房价尚未回归到合理水平的“特殊时期”,只能从严执行,以避免部分精明的炒房者钻政策空子。

 

继续发挥打压之手的作用,就如住建部新闻发言人所言:“要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策,坚决遏制投机投资性购房需求。”当前,抑制这类需求的政策工具主要有三:行政管制、个人房贷、税收。税收政策基本比较稳定,惟一存在悬念的是今年何时、有哪些城市恢复开征房产税。房贷政策已经清晰:三套及以上停贷年内不会取消,二套房贷继续从严。值得关注的是,之前很多人都在观察改善性需求的政策能否也像首套房那样松动,现在看来,二套房贷从严还将持续到下半年,预计年内改善需求政策松绑别存奢望,除非宏观经济下滑超预期,“保增长”压力过大,才会重加大刺激楼市需求的力度,涉及二次改善需求。

 

不得不谈限购。去年以来,楼市降温,房价开始下滑,限购发挥了重要作用,成为行政管制制不合理需求的核心手段。住建部新闻发言人提出:有关城市要严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(即2011年1月的“国八条”)要求,执行好限购措施。实际上,限购成了现阶段的一条“铁规”与“红线”,去年以来佛山、成都、宁波象山、上海等几个城市或下发文件、或是传言,放松限购,结果都被叫停。最近的案例是石家庄,前几天有媒体报道将要放松,结果现在已有官员澄清:有关部门曾草拟过住房限购政策微调办法,但未获上级主管部门批准。

 

再次,安扶之手不会停下。住建部新闻发言人表示:“要在中央统一政策框架内,落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策”。这句话讲得非常明白,中央是保护刚需的,但仅限于首套房,而且还仅限普通自住房。普通住房,在户型面积、单价(或总价)、小区容积率方面是有标准的,属于中低端,与高端住宅形成对应关系。当前,保护刚需的政策主要是个人房贷和税收优惠,尤其是首套房贷利率由去年最高的1.1倍左右,已降至当前的最低八五折,切切实实的为刚需人群带来了时惠。近期个别银行取消了八五折优惠,但笔者认为这绝非是中央意图,只能算作银行自己的特殊考虑。今年年内,国家保护刚需的方针不会逆转。

 

最后,该新闻发言人还表示:住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。去年四季度以来,先后有30多个城市放松了政策,多数城市的微调动作合理,在国家政策框架之内,但少数城市动作偏大,触碰“雷池”。随着经济下滑、土地出让金减少,地方政府确实存在救楼市的利益诉求和冲动。但2012年不同于2009年,国家并无四万亿刺激计划,房地产调控亦无全面松绑,稳定房价依然是房地产政策的核心目标,地方政府宜看清方向、慎重行动。

 

刊发于新华网 

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