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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房贷政策恩威并举  

2012-06-13 08:03:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷政策恩威并举

 

上周降息,如同春雷,预示着货币政策实质性宽松阶段的来临。与之相伴,房贷政策趋松的信号同样显著。据报载,降息当天央行向各商业银行下发“银发[2012]142号”的“特急”文件:贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍,个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。

 

房贷怎么了,难道要重回到2009年宽松程度?众所周知,遭遇国际金融危机的冲击,2008年我国经济增幅急剧下滑,并于2009年一季度触底,最低值为6.2%,为了刺激经济,国家出台了“四万亿投资计划”,并实行超宽松的货币政策。与之适应,个人房贷大幅放松,其中首套房贷利率最低七折,首付最低二成。

 

2009年底,随着新一轮房地产调控的展开,个人房贷政策一步步收紧,七折利率渐成往事,在最疯狂的2011年四季度,连首套房贷利率也一度高达基准利率的1.1倍。今年以来,随着经济增幅加速下滑,以及房地产调控效果渐趋显现,楼市成交陷入低迷,相关部门转变态度,对于首套房采取积极的支持行动,具体表现就是贷款利率趋于下滑,部分银行可以打八五折。

 

央行此特急文件,颇具深意。官方和智囊机构,原本认为这轮经济下行,将会于今年一季度触底,结果4月份的很多数据表明,经济仍在下滑,于是5月以来,国家刺激经济政策频频出台。信贷政策是重要工具,降息与贷款利率打折,皆是价格型调整手段,有助于降低贷款者的融资成本。另外,还有政府财政吃紧的因素。1-5月全国财政收入比去年同期增长12.7%,增幅同比回落19.3个百分点,其中税收收入增长9.4%,增幅同比回落21.4个百分点。收入增幅明显回落的主要原因之一,就是商品房销售额同比下降9.1%,比去年同期回落27.2个百分点。比如,房地产营业税减少 22亿元,下降 6.9%。与此同时,1-5 月全国财政支出增长 22.4%。而地方财政入不敷出的情况亦加剧。

 

房贷利率可打七折,明白无误地表明房贷政策还将进一步宽松化,尤其是针对首套房。今年以来,对于自住需求的扶持,主要体现在首套房贷方面。前段时间,住房城乡建设部新闻发言人接受新华社记者专访时讲得明白:“要在中央统一政策框架内,落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策”。中央是保护刚需的,但仅限于首套房,而且还仅限普通自住房。

 

值得关注的是,央行文件一出,很多人猜测房贷将全面放松。先别高兴的太早。其一,当前宏观经济政策宽松程度有限。2008年9-12月,曾连续五次降息,而当前只有一次。2009年上半年CPI出现负增长,也即通缩,而5月份的CPI创近23个月新低,却仍高达3%,这就制约了今年货币政策放松的空间。另外,2008-2009年为了救经济,打断了产业转型的进程,而当前国家仍然不断强调推进产业转型。2009年新增贷款近10万亿元,而今年预计只有8万亿元左右,在此形势下,个人房贷的放贷规模及政策优惠,注定难与彼时比肩。

 

其二,房地产调控从紧的主基调没变,抑制房价仍是调控主目标。2009年,房地产调控全面放松,而今年仍紧巴巴。前段时间,住房城乡建设部新闻发言人接受了新华社记者专访时强调:坚持房地产市场调控政策不动摇,要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策,坚决遏制投机投资性购房需求。由此可见,房贷政策脉络清晰:三套及以上停贷年内不会取消,二套房贷从严还将持续到下半年,预计年内改善需求政策松绑别存奢望,除非宏观经济下滑超预期,“保增长”压力过大,才会重加大刺激楼市需求的力度,涉及二次改善需求。

 

总而言之,央行放大个人房贷的打折尺度,反映出对于刚需的保护,而二套房贷仍得看中央“脸色”,现阶段只能将房贷政策定性为“有保有压”,更加注重差异化对待不同性质的购房需求。况且,央行将房贷折扣最大放至七折,并不意味着商业银行都愿意这么干。商业银行会根据自己情况及利益,确定适合自己的房贷利率。即便是针对首套的房贷,今年七折绝不可能成为普遍现象,八五折成为主流的可有性较大。

 

刊发于东方早报

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