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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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清查土地闲置板子要准   

2012-06-13 21:16:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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清查土地闲置板子要准

 

调控房价,实属不易,清理闲置用地恐怕更难。在房地产调控依然从紧,房价出现下跌的背景下,国土资源部日前发布新修订的《闲置土地处置办法》,并将于7月1日起施行,此政颇有看点。

 土地闲置,实在不是什么新话题。过去十年,是我国房地产市场的黄金十年,也是土地闲置层出不穷的十年。国家统   计局数据显示,2000-2009年,全国房地产企业购置土地面积33亿平方米,而完成土地开发面积仅有近21亿平方米,简单计算可知,约12亿平方米土地未被开发,这其中不包括部分土地出让后又因各种原因而被收回的情况。按一年不开发即为土地闲置的国家规定,预计近10亿平方米可能属于闲置用地。    

 

旧版《闲置土地处置办法》,出台于1999年,至今已过13个年头,其间我国房地产市场发生了巨变,土地管理出现了很多新问题,房价高企,社会上对于《办法》落实情况及其效果也多有议论。2003年开始实行紧缩性的房地产调控,诸多文件频频涉及清查闲置用地。新版办法中提到的“未动工开发满一年的,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权”,其实早已有之。     

 

然而,近些年来闲置用地的治理效果却不算理想。究其原因,错综复杂。归纳起来,不外乎两点:不知该打谁的板子,或者不愿打板子。由于房价上涨,一提到土地闲置,人们总是不假思索地认为,是黑心开发商为了坐等土地升值而为之。情况未必总是如此。国土资源部副部长贠小苏曾公开表示,截至2009年底,全国54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的。就某块土地而言,造成闲置的原因到底是与开发商有关,还是与地方政府有涉,不少时候是笔糊涂账。     

 

即便少数项目事实清楚、证据确凿,也难以打板子。如果责任在地方,往往需上级部门甚至是国土部进行督查、约谈和处理。确实,近几年国土部部长每年都会约谈少数违规使用土地的地方官员,但真正涉及土地闲置的不多。如果是开发商的原因造成土地闲置,地方上碍于各种关系与情面,往往又难以从严处置。     

 

清查土地闲置,是块硬骨头,不好啃。因此,新修订的《闲置土地处置办法》,不仅根据十几年来的新情况进行调整,而且在某些关键环节更加细化,使其更具可操作性。比如,很多城市都会见到某些土地围墙里面是荒草,如果仅以“围墙”为动工标志的现象,则开发商未免太容易弄虚作假了。现在则将“动工开发”定义为依法取得施工许可证后,区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目,分别确定标准。也就是说,需要真的打桩挖土才行。

  

再如,开发商一般不会轻易起诉政府。新办法更加强调政府与土地使用权人在民事合同关系中的平等地位,规定对政府原因造成的闲置土地,应由政府或者政府有关部门承担违约责任,并采取更加灵活和更加符合实际的措施:包括明确延长动工开发期限、调整土地用途和规划条件、安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等,从而保护了开发商的权益。总之,要想查处土地闲置,首先得能讲清楚责任,其次才是能以商业原则公平对待土地交易双方,勿以地方政府而免责之,勿以大牌企业而姑息之。

 

    刊发于新闻晨报

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