注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

年中总结:楼市预测之反思与展望   

2012-06-24 00:21:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

年中总结:楼市预测之反思与展望

 

端午时节,江南雨纷,无处可去,正好呆在家里思考。每年元旦,有对年度房地产市场进行回顾与展望的习惯,房地产市场变化多端,适于再加一个年中总结,同时调整年度市场预测。按照年初时对2012年全年房地产市场的预测(以下红字部分)(全文见http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102dyut.html),一条一条的进行对照,总结、反思并调整年度预测。

 

一、政策总体仍然偏紧,但随着经济和房价持续下滑,预期下半年,早则年中前后,政策会进行一定程度的调整,上半年首套房贷必松,下半年二套房贷也会小松,部分城市限购会有所松动,个别城市房产税试点后,限购有可能顺势退出,限价继续与否已不重要。

 

总结:1、上半年政策总体仍紧,但已结构性放松,突出表现在首套房贷利率持续下滑,部分地方政府出政策保护刚需。绝大部分地方政府不再公布限价目标。

 

2、随着住宅成交量的持续反弹,年中或下半年政策放松的可能性降低,即便是保持当前的调控力度,房价也会止跌反弹。但由于经济下滑超预期,官方原认为一季度触底,结果延后,所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策,还将继续或明或暗的放松。

 

3、上半年,房产税试点城市并无扩大,但下半年仍存较大可能性。二套房贷,5月的官方口径仍是:二套房贷继续从紧,下半年放松的可能性较小。

 

4、三季度政策变数大。按当前市场态势,三季度房价可能止跌反弹,但当前国内外经济形势较差,中央会否出台新一轮的打压房价的政策,存在较大变数,左右为难。经济越差,则出新政的可能性越小。如果直至四季度(尤其是18大以后)房价才小幅上涨,则出新政的可能性就很小了。

 

5、下半年,限购、限贷不会退出。但部分地方政府在限购方面,还会有小动作,明着放松,会被叫停,暗地里放松是方向。

 

二、统计局口径的全国新建商品住宅销售面积,将会出现月度负增长,全年基本持平,或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量,总体出现10%左右的下跌。

 

总结:1 全国新建商品住宅销售面积,今年1-2月突然跳水,由去年全年的正增长,转为-12%左右负增长,但近几个月跌幅并无扩大,预计下半年还将逐渐收窄,仍然维持“全年基本持平,或者小增小跌”的判断。

 

2、一二线城市新建商品住宅成交量,今年1-2月同比下跌,但随着成交量的反弹,3月以来已逆转为同比正增长,成交回暖已呈定局,除非再出打压政策(可能性小),否则下半年多数月份,还会保持正增长,如此则全年已不可能“总体出现10%左右的下跌”,修正为“10%左右的正增长”。

 

3、上半年一二线城市商品住宅成交量的反弹力度,超过我年初的判断,失误失误!但符合3月以来的判断,我对市场的短期变化还是很敏感的,当时我就明确提出春行情肯定有,结果5月成交量已创近16个月新高。有人批我是“墙头草”,但始终认为楼市变化节奏太快,作为一个理性、客观的分析师,应根据市场变化而调整预期,固守观点难免犯唯心主义的错误。市场无对错,房价涨跌由他去,俺仅一观潮者而已。

 

三、全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落,估计二季度将出现负增长,全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌,预计将持续至二或三季度,其后趋于振荡式复苏,同比增幅将于上半年将出现负增长,全年将出现近十年来的首次微幅下跌(5%以内)。

 

总结:1、全国新建商品住宅销售均价,刚进入今年1-2月,便由去年全年6%的正增长,跳水至-10%的负增长。这样的巨变,也说明国家统计局的数字存在异动,统计方式有明显缺陷。其后,跌幅收窄,1-5月已变成了3%的正增长。“全年均价出现5%左右的下跌”可能性很小了,调整为“全年持平或微涨”。

 

2、上半年,70个城市房价指数环比维持下跌,3月首次出现同比负增长。维持年初观点:“预计将持续下跌至二或三季度,其后趋于振荡式复苏。全年将出现近十年来的首次微幅同比下跌(5%以内)”。

 

3、我对均价的预测出现失误,但对 70个城市房价指数的预测,至少上半年看来,非常精准。相比而言,70个城市的房价指数,从统计的专业性和科学性上,要远优于上述的成交均价,所以国家从不公布均价情况,老杨暗暗跟踪、略作参考就是,哈。

 

四、全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落,全年增幅为10%左右。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑,全年将出现近十年来的首次负增长。

 

总结:1、今年以来,全国房地产开发投资同比增幅继续回落,1-5月已降至18%。随着住宅成交量的超预期反弹,下半年房地产投资的情况也会有所好转,所以将年初 “全年增幅为10%左右”的预测,微调至“全年增幅为15%左右”。

 

2、今年上半年,新开工面积增幅继续下滑,1-5月已出现小幅的负增长。维持年初观点:“全年将出现近十年来的首次负增长。”

 

3、房地产开发投资和新开工,这两个指标滞后于住宅成交指标。这两个指标上半年运行,在预期范围内。下半年预期会筑底成功,四季度“增幅曲线”有望上行。只要这两个指标还没触底,那么调控政策就不敢肆加打压。

 

五、国房景气指数二季度前后可能会探明底部,全年维持100以下。

 

总结:1、上半年,一直在探底,5月份的值已接近09年一季度的谷值,预计这轮可能再创新低。不过,触底的时点不远了。三季度触底的可能性最大,四季度或将反弹,但全年维持在100以下的不景气区间。

 

六、总而言之,若看年度数据,2012多数指标都差于2011,但低迷中隐藏转机。下半年市况,将好于上半年。老实说,上述五类预测,心里最没底的是成交量,成交量是领先指标,尤其是受政策影响最直接、最明显、反应最快。所有预测,最大的变量仍在政策,因为政策是头,头动,则身摆。

 

总结:仍然维持全年市场走势的三部曲:探底、筑底、复苏。关于成交量的担心,不幸被言中,年初低估了上半的成交量的反弹力度,现在予以纠正。下半年,政策总体紧中有松,但如果房价在三季度即反弹,仍存在出台打压新政的可能性,这也是影响下半年市场走势的最大变量。不过,欧债危机升级、美国经济复苏乏力、国内经济低迷等宏观经济面堪忧,将显著制约下半年房地产政策的升级,即便中央政策不松,地方也会或明或暗的放松,所以市场持续走强的可能性很大,下半年强于上半年,明年强于今年。

 

本文表述方式粗陋,不事文字雕琢,重点是数据也。仅为自我总结,其中酸甜苦辣,仅自知耳。中国楼市,政策干预,市场多变,预测难度大,需要不断深研,形成自己独特的研究路径,方能窥知些许市场规律。自我鞭策,快意前行吧。

  评论这张
 
阅读(14476)| 评论(46)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017