注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

河南楼市新政意味着什么   

2012-06-26 08:05:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

河南楼市新政意味着什么

 

当前,房地产市场正面临微妙变化,虽然全国房价仍未止跌,但近几个月多数城市住宅成交量持续攀升,甚至多地惊现“日光盘”。另外,随着宏观经济增长乏力,“稳增长”也成为经济政策的重心。在这种情况下,房地产调控政策的走势倍受关注。

 

近日,有媒体报道河南省住房和城乡建设厅、发改委、国土资源厅、政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》,提出了多项政策措施,其中以扶持刚需为主导思想。

 

首先,分析一下河南新政出台的背景。本轮房地产调控始自2009年12月,至今已历时两年半,可以说调控成效明显。不妨看四组数据:今年1-5月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%,全国商品房销售面积同比下降12.4%,全国房地产开发企业房屋新开工面积下降4.3%,5月份全国70个大中城市房价连续第8个月环比下跌。

 

房价下跌,本是本轮调控的核心目标,可喜可贺。然而与此同时,土地市场低迷致使土地出让金大减,同时房地产成交量的萎缩也影响了房地产税收,此二者致使很多城市财政收成失色。另外,随着房地产开发投资和房屋新开工面积这两项指标的“跳水”,诸多上下游行业也陷入萧条,进而殃及地方GDP。在此形势下,去年四季度以来,几十个城市陆续放松了房地产调控。

 

值得关注的是,这些对调控政策松绑的城市,多是只针对某个环节,进行单项措施调整,比如公积金贷款优惠、首套房信贷利率下调、购房给补贴、调整普通住房标准等。此番河南多个部门联合出台一揽子措施,倒甚为少见。由此反映出,在房地产调控和行业管理方面,部分地方政府正在进行系统性思考和实践。另外,从国家层面来看,去年以来多次强调调控不动摇,但与过去两年不同的是,今年以来更加强调差异化的信贷与税收政策,一方面继续抑制投资投机需求,另一方面开始保护刚需。

 

接下来,略析河南新政内容。从文件名称可知,新政紧扣“刚性需求”,迎合了国家政策导向。保护刚需的内容主要有三:其一,凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房。这是最重要的一条。2010年以来,国家有关部门在认定首套房上,既认贷又认房,即便是一个家庭名下无房,但以前曾经利用贷款购过房,也须按二套房办贷款(即首付六成,利率1.1倍)。而这条新政,意味着“只认房不认贷”。

 

从道理上讲,只认房不认贷,比认房又认贷,更合乎情理。在房价上涨时期,宁可误伤一千,不可漏网一人,也能理解;但在当前房价持续下跌之际,加强对刚需的保护,减少误伤,也无可指摘。不过,此事颇为纠结。房贷政策由央行和银监会说了算,河南省金融管理部门(省政府金融服务办公室、人民银行郑州中心支行、河南监管局),有权调整辖区内的房贷政策吗?即便强压下去,或许省属银行会听话,几大国有银行哪能轻易服管?

 

其二,金融机构在风险收益平衡的基础上,原则上应给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠。前段时间,银监会还在辟谣七折房贷利率之事。2008年四季度和2009年,在国家强力救市的背景下,曾对首套房贷利率普遍性的打七折,2010年后利率不断上升,甚至在去年下半年,少数商业银行一度飙升至1.1倍,简直是对刚需一族的“抢劫”。今年以来,在国家方针指导下,首套房贷利率持续下滑,至今八五折已属常见,个别银行惊现七五或八折利率。然而,未来不可能大面积再现七折盛况。河南新政明确了最低可打七折,但多数银行不会这么干估计八五折将成为主流。

 

其三,各地合理提高住房公积金贷款额度,提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%;购买套型建筑面积90平方米以下首套自住房,首付房款比例下调至不低于20%。不同于在商业贷款政策方面的弱势,地方政府在公积贷款政策方面掌握着话语权。首套房贷首付重新低至20%,说明了地方政府对于超刚需的支持力度很强。要知道,当前商业银行房贷的最低首付仍为30%。

 

河南新政的报道面市后,很多人认为这是赤裸裸的救市,有悖于中央调控精神。笔者认为,河南新政与去年11月放松限购的佛山新政不同,亦与今年2月涉及保护二套改善需求的芜湖新政不似,此政紧扣“刚性需求”,并未“越雷池”。惟一值得观察的是,“认房不认贷”的首套房新标准,能否行得通。不管如何,河南新政不宜厚非,更不代表国家调控政策转向,一手抑制投资投机需求,一手保护刚需,两手都要硬,仍是下半年房地产调控的主基调。

 

刊发于东方早报

  评论这张
 
阅读(9299)| 评论(17)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017