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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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深圳小产权房改革靠谱吗  

2012-06-05 08:50:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳小产权房改革靠谱吗

 

近期,有新闻称深圳将试点小产权房改革。实际情况是,酝酿两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》于3月底获得国土资源部和广东省政府的联合批复。5月25日,在深圳召开的土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式上,国土资源部部长徐绍史指出:将土地管理制度改革落点深圳,希望深圳在探索土地配置市场化、土地利用高效化和土地管理法制化等方面积累新的经验。

 

详查深圳改革方案文本,并无明确提及小产权房的问题。然而,媒体关注小产权房,也并非没有道理。背景有二。其一,小产权房已成为制约我国房地产市场健康发展的重要领域,近些年来官方一直整治和清查小产权房,然而效果不理想。今年“两会”期间,国土部声称今年开始试点的治理小产权房,将为下一步大规模的清理做准备。官方至今没有公布试点城市名单,显而易见,深圳的可能性较大。

 

其二,深圳是小产权房的“重灾区”,矛盾突出。全国的小产权房主要有三类:城中村、郊区房、旅游区房。深圳属于第一类,城中村数量多、违法建筑量大,一户村民盖多层、甚至高层楼房的现象非常普遍。据媒体报道,截至2011年底,深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳住宅总建筑面积的49%。这些房屋的存在,严重干扰了正常的房地产市场秩序,同时也影响了城市面貌和功能的更新,在市区土地严重不足的深圳,土地制度改革势在必行。

 

然而,但凡改革,谈何容易。根据《改革方案》,深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则,其中“产权明晰”是难点,尤其是涉及到小产权房。事实上,广东省具有多年的“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造试点经验,但很多小产权房至今仍以长租的形式普遍存在,并无实质性突破。

 

小产权房症结的源头,是城乡二元制和土地二元制。所谓“城乡二元制”,涉及到经济、社会、文化等诸多层面,城市和乡村存在较大差距;所谓“土地二元制”,是指城市实行土地国有制,而乡村实行土地集体所有制。在经济发达的东部地区,尤其广东,后者的矛盾甚于前者。集体用地尚不能产权清晰的确权到村民头上,更谈不上有法可依的产权流转。在城市化水平较高的广东,比如深圳、东莞等,集体用地的巨大使用价值和潜在价值,无法转化成商品价值和价格,在丰厚利益驱使下,村集体、村民自然在集体用地上(以宅基地为主,甚至包括耕地)大盖房屋,或租或售,历经多年,终致今日之“大患”。

 

2007年,党的十七大即提出要逐步建立城乡统一土地市场,土地同质、同权、同价。然后,近些年改革之路异常艰涩。此番有国家试点之政策良机,作为昔日中国改革开放排头兵的深圳,应该拿出勇气和胆气,放手一试。以确权为前提,重新划分利益,规范现有小产权房,为全国小产权房改革积累经验。

 

刊发于东方早报

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