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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中国住房自有率凭什么全球第一  

2012-06-07 07:42:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国住房自有率凭什么全球第一

 

近日,浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的《中国居住小康指数》报告显示:40个调查城市中,住房拥有率中位数的拉萨和银川分别为78.6%和78.3%,长沙以90.1%排名第一,北上广深四个一线城市排名最后四位。报告调查结果还显示,有21.4%的受访者表示没有买房,65.4%的受访者拥有一套住房,10.9%的受访者拥有两套住房,2.0%的受访者拥有三套住房,0.3%的受访者拥有四套住房。

 

如何看待这些数据?首先,这是抽样调查,据称有效问卷为10308份。这就意味着,这些数据具有一定的代表性,但靠谱率的高低与样本数量、样本选择、问题设计、调查人员等有关,不可能全面而精准的反映现实情况,只有政府才有可能拥有全部相关数据。但当前各地住房信息尚未联网,政府也掌握多个城市或全国的情况。值得关注的是,住建部正在推进40个城市住房信息联网,原计划6月底之前完成。

 

其次,关于概念。这份报告中称“住房拥有率”,仅按其调查方式,笔者认为应该指代住房自有率,也即一个人正居住的房屋是否属于私有。另外还有一个相似概念:住房私有率——是指在所有存量住房中,属于私有的比重,是与公房相对应的一个概念。显而易见,全国住房自有率应低于私有率,因为部分流动人口在老家有房,但却在工作城市租房。此报告中住房自有率的中位数是78%多,基本能反映实情。

 

不知为何,我国的统计局口径中的住房自有率,实际上是指代私有率。不妨先看几组具有官方背景的数据。2008年,建设部副部长齐冀在一次新闻发布会上表示,中国城市住房私有率在全世界不是第一也是第二。联合国人居署、国家住建部和上海市共同发布的《中国城市状况报告2010-2011》中提到:2008年我国城镇居民自有住房拥有率达87.8%。国家统计局住户调查办公室公布的报告提到:2010年底城镇居民家庭自有住房率为89.3%。

 

再次,我国住房自有率远高于世界平均水平。与上述统计局数据非常接近,前段时间西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示,中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。其实,西欧国家普遍较低,比如北欧国家、德国等一般不超过50%。然而,这并不说明我国居民居住水平就一定高于欧美。造成这种反差的原因是:一,国人素有购买土地房屋的传统;二,我国住房租赁市场秩序较乱,房客利益不能得到有效维护;三,过去十年我国房价飙升,投资投机者众。而欧美则无此三个因素,况且工作流动性更强,租房比购房更方便。

 

另外,我国住房私有率虽高,但房屋质量较差。国家统计局住户调查办公室公布的报告显示:至2010年底,城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房,38.0%的家庭拥有商品房。也就是说,占比最高的是房改房,也即原来的老公房,由居民低价认购,这类房屋破旧、功能不全、面积小,居住舒适度非常低,未来几十年多为旧改和拆迁对象。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。而美国是以独栋为主的,单套住房面积多在180平米以上。所以,欧美国家很多租房住的家庭,其居住舒适度也远超我国。

 

最后,关于一线城市住房自有率排名靠后。如果说是住房私有率,则全国各地基本相似,不会存在悬殊。但涉及自有率,则一线城市中外来人口较多,所占比重远高于二三线城市。而这些外来人口中的相当部分,没有能力在一线城市购房,也许他们中的部分人在内地城市有房子,但并不包含在一线城市的住房住有率统计中。

 

不过,这从一个则面也反映出,一线城市房价较高,影响了外来常住人口的居住水平。也正由此于,一线城市政府应更加注重发展住房租赁市场,同时也应逐步将外来人口纳入到住房保障范畴,尤其是在公租房领域。

 

刊发于经济观察网专栏

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