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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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下半年,房价还是老实点吧   

2012-07-10 08:01:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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下半年,房价还是老实点吧

 

房地产政策,再度阴云笼罩。近日,温家宝总理在江苏调研时强调:目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨,必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,促进房价合理回归。

 

这声断喝,为近期骚动,甚至少数城市有点燥热的楼市,泼了瓢凉水。不妨先分析市场背景。春节过后,全国一二线城市,尤其是东部城市,住宅成交量节节攀升,5月新建商品住宅成交量创近16个月新高,6月再创近17个新高。尤其是6月,由于天气高热,一般成交量会低于5月,可见近期市场反弹力度不容小觑。如果仅是成交反弹,对政府、企业、购房者,皆可算作喜事。然而,市场规律是“量在价前”,成交量持续反弹后,价格也会止跌转涨。某民间机构数据表明,6月100个城市住宅成交均价连跌9个月后,首次环比上涨。

 

房价反弹,绝非好事。这与2009年底以来的本轮房地产调控目标相悖。有必要回顾一下去年底以来的调控方针。其一,去年12月的中央经济工作会议提出:要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。其二,今年3月全国两会政府工作报告中强调:严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。其三,两会结束后的新闻发布会的,温总理提出:合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应,房价与成本和合理的利润相匹配,一些地方的房价还远远没有回到合理的价位。其四,5月温总理在武汉调研并主六省经济形势座谈会时表示:稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。

 

总体而言,近半年来,国家对于房地产调控从未放松。只是,在六省经济形势座谈会上,并没有提及“房价合理回归”。当时被很多专家解读为政策趋于平稳,不再打压房价了。其实,应该这么理解:第一,当时国家对于经济增幅下滑深怀忧虑,所以首次提出“把稳增长放在更加重要的位置”。第二,当时房价仍在继续下跌,市场回暖势头远没当下扎眼。也正由于此,自3月以来,已有4个月之久,没再提及“房价合理回归”,房地产市场情绪也持续的由阴冷转向升温,最终形成当前部分城市频现“日光盘”、部分二手房房东重新开始跳价的局面。

 

接下来,将此次温总理的发言归结为三点特征。首先,措辞严厉。“促进房价合理回归,我今天再一次强调这一点,这个目标,绝不能让房价反弹,造成功亏一篑的局面。”自3月两会以来,久未听到如此严厉的表述了。再次说明一点:即便是面临着经济“稳增长”压力,但房价问题,依然没有商量和后退的余地。正如温总量以前所言,至少在本届政府任内,不会姑息高房价。

 

其次,内容全面。之前应是准备充分,思虑周详,绝非在某些非相关场合的“随意提及”。主要分三个方面:第一,要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策,继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,加强市场监管。第二,积极引导和支持房地产企业调整产品结构,增加普通商品房的供给,满足合理的、自住性的刚性需求。第三,继续稳步推进保障性安居工程建设,尽快形成有效供给。显而易见,第一条是重点,也是调控毫不动摇的具体体现;第二条,反映了今年以来保护刚需的方针——应仅指代“首套普通商品住宅”;第三条,属于“规定动作”。

 

再次,部分措施具有新意。比如,“要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”,这是第一次明确提出要长期化。再如,“对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人,要严肃查处。”这是首次明确提出要对这三类主体,进行查处。这也就意味着,要进一步收缩限购政策,尤其督促地方政府在具体操作中从严执行。

 

基于上述分析,接下来应该会以国务院办公厅或几大部委的名义,出台一个将措施进一步具化细化的文件。否则,仅靠温总理的讲话,只有短暂的一时之效,不足形成可操作性的政策威力与效力。若出台政策,估计仍以重申和强调限购、限贷、限价(督促地方政府控制年度房价目标)为主,外加少量的新政策。在此政策背景下,下半年房价上涨趋势将被打断、缓解。不过,经过9个月的持续下跌后,房价已无明显下跌的空间和可能,预计下半年房价将以低位盘整为主,即便有月份70个城市房价环比止跌小涨,也别惊罕。

 

刊发于东方早报

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